別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 宮崎 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宮崎 -1 宮崎県 宮崎 氏名  不動産鑑定士　齊藤　晃一   TEL.

鑑定評価額 10,500,000 円  １㎡当たりの価格 44,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 35,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宮崎市大字島之内字井手下７３３８番１９ ②地積 　(㎡) 238   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ1 国道に近接する一般 住宅が建ち並ぶ住宅 地域 東6m市道 水道、ガス、下水 日向住吉 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 日向住吉駅　南西方 1.3km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は宮崎市北部郊外に位置する既成の住宅団地である。大きな地域要因の変化は見られないが、生活利便 性は比較的高く、底値感から地価は横這いで推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     44,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は宮崎市北部に形成された住宅地域一円で、主たる需要者は宮崎市内に就労し居住する個人である。当該地 域は市中心部への通勤圏内に位置し、各種店舗や教育機関等への接近性が良好で、利便性の高さから需給共に旺盛であ る。特に国道東側の取引が活発で、旧来からの住宅が大半を占める中、小規模分譲開発も多くみられる。中心となる土 地の価格水準は、概ね１，０００万円程度、新築物件で２，４００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、旧来からの住宅団地であり、一部に共同住宅も見られるが、戸建住宅としての利用が標準的な地域で、賃 貸市場は未成熟であるため収益価格は非適用とした。また、既成市街地のため積算価格は求められなかった。価格の決 定にあたっては、現実の市場を反映した比準価格を標準に、周辺地域における標準価格とのバランス及び前年度価格に も十分留意した上で、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     44,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響等により、 県内の経済は厳しい状況にあり、一部持ち直 しの動きもあるものの先行きは依然不透明で ある。 国道沿いへの店舗進出や、新興分譲地の造成 など動きは活発であり、住宅地の需給及び地 価水準は安定した状況にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％