鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

日出 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	日出Ｐ２２公 -5	速見郡日出町		建付地	（　）	長方形	南22m県道、中間画地		（都）１住居 (70,200)
b	日出Ｈ２１調 -7	速見郡日出町		建付地	（　）	ほぼ整形	北27m国道、中間画地		（都）近商 (80,200)
c	日出Ｈ２１調 -21	速見郡日出町		更地	（　）	不整形	北西30m国道、東1.8m、西5.2m、三方路		（都）近商 (90,200)
d	日出Ｈ２１調 -6	速見郡日出町		更地	（　）	ほぼ整形	南東6.3m県道、中間画地		（都）近商 (80,200)
e	日出Ｒ２２公 -6	速見郡日出町		底地	（　）	不整形	北西25.5m国道、南西7m、南4m、三方路		（都）近商土砂災害警戒区域 (90,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 32,059	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	32,059	100 [ 65.4]	49,020	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	49,500
b	(　 ) 41,032	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	41,114	100 [ 75.8]	54,240		54,800
c	(　 ) 18,200	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 56.9]	32,050	100 [ 64.1]	50,000		50,500
d	(　 ) 35,959	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	36,031	100 [ 60.5]	59,555		60,200
e	(　 34,258) 34,258	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	34,258	100 [ 64.1]	53,445		54,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +9.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -40.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +11.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -35.0
b	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +11.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -45.0
c	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 -43.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -40.0
d	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +11.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -45.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 54,300 円／㎡]

日出 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	22,305,677	4,660,760	17,644,917	15,543,300	2,101,617	（　0.9411） 1,977,832	（ 5.4 - 0.2 ） 5.2％
	⑧収益価格	38,035,231 円　　　　（　 24,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

日出 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	450.00	Ｓ3	1,350.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）１住居	70 ％	200 ％	200 ％	1,570 ㎡	35.5 m x 44.0 m	前面道路：町道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗、２階以上：居宅（各階６戸、約６４㎡３ＬＤＫ）　使用容積率は近隣地域の特性から判断

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段の為

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	450.00	100.0	450.00	1,900	855,000	6.0	5,130,000
							0.0	0
2～ 3	居宅	450.00	100.0	450.00	1,210	544,500	1.0	544,500
							1.0	544,500
～

～

～

計		1,350.00	100.0	1,350.00		1,944,000		6,219,000
								1,089,000

⑨年額支払賃料	1,944,000 円　×　12ヶ月　＝　 23,328,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,350.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	4,000 円／台　×　 12 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 576,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	23,328,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 576,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 1,912,320 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	21,991,680 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,219,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 57,215 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,089,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 256,782 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	22,305,677 円　　　　（　 14,207 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	日出Ｐ２２公賃　　　　-1	1,201 ( 1,194)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	1,291	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,237 円/㎡　月額支払賃料（　 1,210 円/㎡）　基準階 2 F B
b	日出Ｕ２１調賃　　　　-2	1,177 ( 1,177)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 88.0]	100 [100.0]	1,486
c	日出Ｐ２２公賃　　　　-3	1,053 ( 1,031)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,143

日出 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	985,000 円	197,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,553,760 円	23,904,000　×　　　　 6.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 349,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,379,000 円	197,000,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	197,000 円	197,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	197,000 円	197,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,660,760 円　（　　　　　　 2,969 円／㎡）　　（経費率　　 20.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9411

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	197,000,000 円	設計監理料率　 142,000 円／㎡　×　 1,350.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0789	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0627 ×　 40 ％　＋　0.0817 × 30 ％　＋ 0.0978 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	15,543,300 円（　　　　　 9,900 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	22,305,677 円
②総費用	4,660,760 円
③純収益　①－②	17,644,917 円
④建物等に帰属する純収益	15,543,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,101,617 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,977,832 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,260 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 38,035,231 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,200 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
日出 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

日出 5-2

大分県

大分

氏名

不動産鑑定士　脇坂　敬規

TEL.

鑑定評価額

83,200,000 円

１㎡当たりの価格

53,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和3年12月27日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	速見郡日出町字平早水３８８９番２外				②地積　(㎡)	1,570 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）１住居 (60,200) （その他） (70,200)
	1:1.2	店舗兼共同住宅ＲＣ3	店舗、店舗兼共同住宅が多く見られる商業地域	西20m町道、背面道	水道、下水	暘谷 480m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 90 ｍ、南 210 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 35.0 ｍ、奥行　約　　 40.0 ｍ、規模　　 1,400 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

区画整理地区

街

路

２０ｍ町道

交通

施設

暘谷駅北方

480m

法令

規制

（都）１住居
(70,200)

⑤地域要因の将
　来予測

町中心部の区画整理された商業地域であり各種店舗等が集積している。業種としては飽和状態にあり新たな出店
は見込まれないが、地域としての集客力及び希少性から景気の影響を受けつつも地価は底堅く推移すると予測。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 54,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 22,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は隣接市を含む商業地であるが主として日出町内の商業地域。需要者の中心は外食、小売チェーン店等を展
開する県内外の法人が挙げられるが、町内の商工業者も想定される。日出町は交通上の結節点にあたるため交通の利便
性が良く、幹線道路沿いや大規模地の新興商業地域については県内外の法人企業の進出も少なくない。近年は飽和感も
あり新規出店少ない。取引価格も規模や業種によってまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見出しがたい。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

低層大型店舗については借地形式が多い。中低層店舗兼共同住宅も見られるが、多くは節税目的等のためにアパート等
を建設するケースであって賃料水準は土地取得費の回収を必要としない水準にあるため収益価格は低位に試算された。
比準価格は町内の代替・競争関係に立つ商業地の取引事例より試算されている。よって、実証的な比準価格を標準に収
益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　日出 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 40,200 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[ 76.6]

[101.0]
100

53,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     53,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

日出町の総人口は微減傾向だが、町外からの
転入（社会増）が見られる。住宅着工は、注
文住宅はコロナ禍を含めて例年水準で推移し
ている。

大型店を中心に店舗等が集積する新興地域で
あり、土地所有者等も強気の価格水準を想定
している。一部賃貸は空室続くも賃料値下げ
に応じていない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -24.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

日出 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	日出Ｐ２２公 -5	速見郡日出町		建付地	（　）	長方形	南22m県道、中間画地		（都）１住居 (70,200)
b	日出Ｒ２２公 -6	速見郡日出町		底地	（　）	不整形	北西25.5m国道、南西7m、南4m、三方路		（都）近商土砂災害警戒区域 (90,200)
c	日出Ｈ２１調 -7	速見郡日出町		建付地	（　）	ほぼ整形	北27m国道、中間画地		（都）近商 (80,200)
d	日出Ｒ２２公 -13	速見郡日出町		更地	（　）	ほぼ長方形	北6m町道、中間画地		（都）２中専土砂災害警戒区域 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 32,059	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	32,059	100 [ 60.0]	53,432	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	54,000
b	(　 34,258) 34,258	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	34,258	100 [ 54.1]	63,323		64,000
c	(　 ) 41,032	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	41,032	100 [ 76.4]	53,707		54,200
d	(　 ) 26,810	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 76.5]	35,046	100 [ 65.1]	53,834		54,400
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -40.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -50.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -30.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -23.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 54,500 円／㎡]

日出 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	22,200,512	4,355,288	17,845,224	15,858,900	1,986,324	（　0.9411） 1,869,330	（ 5.4 - 0.2 ） 5.2％
	⑧収益価格	35,948,654 円　　　　（　 22,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

日出 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	452.44	Ｓ3	1,357.32
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）１住居	70 ％	200 ％	200 ％	1,570 ㎡	35.5 m x 44.0 m	前面道路：町道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗は部分貸し、２～３階は約６５㎡、７室のファミリー層向け。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
～ 1	店舗	452.44	100.0	452.44	1,850	837,014	4.0	3,348,056
							0.0	0
2～ 3	居宅	452.44	100.0	452.44	1,120	506,733	0.0	0
							1.0	506,733
～

～

～

計		1,357.32	100.0	1,357.32		1,850,480		3,348,056
								1,013,466

⑨年額支払賃料	1,850,480 円　×　12ヶ月　＝　 22,205,760 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,357.32 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	4,000 円／台　×　 34 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,632,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

住宅部分は賃借人負担で家賃保証に加入し充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	22,205,760 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 1,632,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 1,907,021 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	21,930,739 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,348,056 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 30,802 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,013,466 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 238,971 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	22,200,512 円　　　　（　 14,140 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	日出Ｒ２２公賃　　　　-2	1,136 ( 1,114)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,103	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,144 円/㎡　月額支払賃料（　 1,120 円/㎡）　基準階 2 F B
b	日出Ｒ２２公賃　　　　-3	1,157 ( 1,157)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	1,170
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

日出 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,005,000 円	201,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,191,888 円	23,837,760　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 349,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,407,000 円	201,000,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	201,000 円	201,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	201,000 円	201,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,355,288 円　（　　　　　　 2,774 円／㎡）　　（経費率　　 19.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9411

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	201,000,000 円	設計監理料率　 144,000 円／㎡　×　 1,357.32 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0789	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0627 ×　 40 ％　＋　0.0817 × 30 ％　＋ 0.0978 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	15,858,900 円（　　　　　 10,101 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	22,200,512 円
②総費用	4,355,288 円
③純収益　①－②	17,845,224 円
④建物等に帰属する純収益	15,858,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,986,324 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,869,330 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,191 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 35,948,654 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,900 円／㎡）