別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 日出 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   日出 -2 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　脇坂　敬規   TEL.

鑑定評価額 3,280,000 円  １㎡当たりの価格 19,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月27日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 速見郡日出町大字川崎字中尾１１６４番１２ ②地積 　(㎡) 169   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 開発許可条件 (50,100) 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 東5m町道 水道 日出 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   220 ｍ、西    70 ｍ、南   100 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北５ｍ町道 交通 施設 日出駅北東方 1.4km 法令 規制 （都）  (50,100) 開発許可条件 ⑤地域要因の将 　来予測 日出町郊外の住宅団地であり戸建住宅地域として現状で推移すると予測する。隣接市からの転入により中小及び ミニ開発が見られ、代替・競争関係にあるこれら分譲地の好調な販売状況から地価は上昇基調と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は日出町内であり、主として郊外の分譲住宅地の範囲。需要者の中心は町内在住で２０代から３０代のファ ミリー層であり、隣接市への交通アクセスも良好なことから町外からも需要者が見込まれる。郊外部は眺望等も優れ宅 地見込地が比較的豊富であり、開発による分譲地や地盤改良による宅地化等が多く見受けられる。需要の中心は土地が ３００万から６００万円前後であり、土地のみ又は建築条件付土地分譲が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 開発から時間が経過し手法がなじまないため原価法は適用しなかった。比準価格は近距離や代替・競争関係を有する分 譲住宅地の取引事例を採用し比較検討の上、試算したものであり市場性を反映し、実証的である。近隣地域等には戸建 住宅が建ち並びアパートは無い。居住の快適性等を重視する分譲住宅地域であり、自己使用目的の取引が支配的である ので、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　日出 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     35,900 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [187.5] [102.0] 100 19,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 日出町の総人口は微減傾向だが、町外からの 転入（社会増）が見られる。住宅着工は、注 文住宅はコロナ禍を含めて例年水準で推移し ている。 高速道路等の都市間交通機関を利用しての隣 接市からの転入が増加しており、宅地開発や 戸建分譲が活発化している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +82.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.7 ％  ％