別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 国東 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   国東 5-1 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　龍原　有   TEL.

鑑定評価額 32,300,000 円  １㎡当たりの価格 26,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 国東市国東町鶴川字宮ノ下１２０番１外 ②地積 　(㎡) 1,230   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) （その他） 地区計画等 (90,400) 台形 1:1.2 店舗 ＲＣ2 店舗、営業所等が建 ち並ぶ国道沿いの商 業地域 東15m国道 水道、下水 杵築 30.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   110 ｍ、南    20 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 低層の店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　     1,100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １５ｍ国道 交通 施設 杵築駅　北東方 30.0km 法令 規制 （都） 商業 (90,400) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 旧国東町中心部に位置する国道沿いの商業地域であり、市内では競争力が高いが、人口減少や高齢化が進行する 中で、商業収益性は低下しており、地価の下落が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層の店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　  -2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     26,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、国東市の商業地域及び商住混在地域を中心に隣接する杵築市・豊後高田市の商業地域及び商住混在地域 を含む範囲。需要者は、店舗利用を目的とする地元の個人経営者や法人が中心であり、県内で店舗展開を行う法人も考 えられる。国東市内では、旧町中心部やその周辺の幹線道路沿いが需要の中心であるが、人口減少や高齢化が進む中で 、需要は停滞している。取引価格は画地条件等により様々なため、需要の中心となる価格帯は見いだせない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、代替性や信頼性の高い取引事例を採用して試算しており、一定の相場観のある価格が求められた。店舗兼 共同住宅等も僅かに見られる地域ではあるが、賃料及び賃貸需要が低水準であり、賃貸物件の建築を想定することは合 理的ではないため、収益還元法の適用を断念した。自用目的での取引が中心であるため、実需に基づく比準価格を標準 とし、代表標準地との検討や前年価格からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　杵築 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     39,800 円／㎡ [ 98.2] 100 100 [101.0] 100 [145.0] [ 98.0] 100 26,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     27,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 自治体による企業の誘致活動が積極的に行わ れているが、人口減少や高齢化の進行により 、商業用不動産への投資意欲は減退している 。 市役所に隣接する立地性から競争力は高いが 、地域経済が衰退傾向にある中で、需要が弱 く、割高感も相まって、地価の下落が加速し ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +45.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.7 ％  ％