別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 国東 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   国東 -2 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　坂本　圭   TEL.

鑑定評価額 3,330,000 円  １㎡当たりの価格 10,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 国東市国東町安国寺字景雄寺９５８番２ ②地積 　(㎡) 330   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 台形 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅の周 囲に農地が残る住宅 地域 南6.5m市道 水道、下水 杵築 31.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       320 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 ６．５ｍ市道 交通 施設 杵築駅　北東方 31.0km 法令 規制 （都） １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 未利用地も見られるが、人口減や高齢化により、開発圧力は低く、土地利用度の上昇は見込めない。需要の中心 が市南部の安岐地区や武蔵地区に移っており、地価は下落傾向が継続すると予測される。 (3)最有効使用の判定 標準的使用に同じ（戸建住宅地） (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、旧国東町の住宅地域を中心に市内全域の住宅地域に及ぶ。特に、同圏域のうち住環境や利便性が中程度 の住宅地との代替性が高い。主な需要者は市内に居住する勤労世帯や、子息の居住目的で購入する高齢者層が中心であ る。高齢化や人口減に加え、住宅地の人気が旧安岐町や旧武蔵町など市南部に移っており、旧国東町の住宅需要は低迷 が続いている。取引の中心的価格帯は、土地の単価にして１㎡当たり１万円程度の水準と思量される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 既成市街地であるため、原価法の適用を断念した。また、自用の戸建住宅を中心とする地域であり、アパート等の賃貸 市場が形成されていないため、収益還元法の適用を断念した。取引事例比較法では、地域特性が類似した複数の取引事 例を採用して比準価格を求めており、規範性が高い。以上より、代表標準地との均衡性の検討及び前年価格からの変動 要因の検討を踏まえ、現下の市場実態を反映した比準価格を標準として、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　国東 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     13,500 円／㎡ [ 96.3] 100 100 [100.0] 100 [129.0] [100.0] 100 10,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内でも人口減や高齢化が顕著である。加え て、住宅需要が市の南部に移っており、市北 部の住宅需要の縮小が継続している。 未利用地も多いが、人口減等を背景に開発圧 力は弱く、新規の住宅着工は低水準で推移し ている。地価は、下落傾向が継続している。 個別的要因に変化はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +29.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.9 ％  ％