別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 由布 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   由布 -5 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　野崎　航也   TEL.

鑑定評価額 8,000,000 円  １㎡当たりの価格 11,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.0 倍  (2)実地調査日 令和4年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 由布市湯布院町川北字高原８９４番２００ ②地積 　(㎡) 684   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 別荘地管理諸規定 1:1.5 別荘 Ｗ2 別荘、保養所が建ち 並ぶ丘陵地の大規模 別荘地域 南東9m私道 水道、下水 由布院 4.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   140 ｍ、西   230 ｍ、南   250 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 別荘の敷地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 ゴルフ場も含め約２２０万㎡ の広さを有する高原の別荘地 域。 街 路 ９ｍ私道 交通 施設 由布院駅　北西方 4.7km 法令 規制 （都）  (60,200) 別荘地管理諸規定 ⑤地域要因の将 　来予測 観光地として人気の高い湯布院町内の別荘地域であり、中心部への接近性も比較的良好であるが、コロナ禍の影 響により別荘地需要は減退しており、地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 別荘の敷地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧湯布院町に所在する管理の程度の概ね良好な別荘地域。今や全国的なブランドとなった「湯布院」によ り、需要者は県内のみならず九州内外からも認められる。また、当該地域の需給動向等については、コロナ禍の影響に より別荘地需要は減退しており、地価は下落傾向にある。なお、中心となる価格帯は規模、地勢等の個別性により様々 であり、見出すのは困難な状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は別荘地域であり、専ら自用の別荘利用目的での取引が支配的で、不動産の賃貸市場は成熟していないため、 収益還元法を採用することは出来なかった。一方、当該地域周辺において規範性の高い別荘地の取引事例を多数収集し 得たため、本件においては需要者の市場行動を反映し、規範性の認められる比準価格を採用し、周辺の標準地、基準地 の価格動向、前年価格からの変動率に十分留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市の基幹産業である観光業はコロナ禍の影 響を強く受け、観光客数は大幅に減少し、地 域経済の先行きは不透明である。 品等及び管理の程度も良好な別荘地域である が、コロナ禍の影響により別荘地需要は減退 しており、地価は下落傾向で推移するものと 予測する。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.3 ％  ％