別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 由布 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   由布 -3 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　折原　修己   TEL.

鑑定評価額 9,850,000 円  １㎡当たりの価格 33,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.0 倍  (2)実地調査日 令和4年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 由布市湯布院町川上字小坪３７７８番７ ②地積 　(㎡) 295   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.2 住宅 Ｗ2 駅周辺の小規模開発 された住宅地域 南西4m私道 水道 由布院 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    40 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       290 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４ｍ　私道 交通 施設 由布院駅　北西方近接 法令 規制 （都） １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 ＪＲ由布院駅西側背後の低層住宅地であり、大きな変動要因も無いことから景気の動向等を反映して地価の緩や かな下落傾向が継続すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧湯布院町中心部周辺の住宅地域一円である。需要者の属性は地元の居住通勤を主目的とする３０代から ４０代の１次取得者が中心であるが、別荘地としての需要も見られる。新型コロナによる影響から取引は減少している 。一般住宅と別荘地との需要が混在する特殊な地域性から土地は概ね１，０００万円前後で取引されているが、画地規 模、形状等による需要動向の差が激しい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 造成後相当な期間が経過しており適切な造成事例がないことから原価法の採用を断念した。戸建住宅目的の取引が主で 、類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集しえた。賃貸経営を目的とした土地取引は少なく、土地価格に 見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格を求めることが出来なかったため、比準価格を重視し、標準地との 規準を行い、一般的要因等の動向について総合的に勘案して鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　由布 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     37,800 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [100.0] 100 [113.2] [100.0] 100 33,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     33,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナによる影響から先行き不透明な状 況であり、個人消費は弱含みであり景況感の 回復は鈍い動きとなっている。 由布院駅西側の小規模開発された分譲住宅地 であり、熟成度も高く大きな変動要因は見当 たらない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％