鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

豊後大野 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	豊後大野Ｎ２２公 -3	豊後大野市		更地	（　）	台形	南11.5m県道、中間画地		（都）商業 (80,400)
b	竹田Ｎ２２公 -4	竹田市		建付地	（　）	長方形	西16.4m県道、中間画地		（都） (80,200)
c	豊後大野Ｋ２１調 -3	豊後大野市		貸家建付地	（　）	長方形	北11.7m県道、中間画地		（都）商業 (80,400)
d	豊後大野Ｋ２１調 -2	豊後大野市		更地	（　）	ほぼ整形	北東9.5m市道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
e	竹田Ｎ２１公 -2	竹田市		建付地	（　）	長方形	南西5.8m市道、中間画地		（都）商業 (80,348)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 43,200	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	43,070	100 [ 51.6]	83,469	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	83,500
b	(　 ) 16,902	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 90.0]	100 [ 97.0]	19,245	100 [ 37.4]	51,457		51,500
c	(　 ) 13,426	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 50.0]	100 [ 100.0]	26,745	100 [ 51.6]	51,831		51,800
d	(　 ) 14,372	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 81.0]	17,637	100 [ 50.8]	34,719		34,700
e	(　 ) 43,410	100 [ 110.0]	[ 98.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	38,832	100 [ 72.3]	53,710		53,700

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -45.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -63.0
b	正常	％／月 -0.09	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -3.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -45.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -43.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -19.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	限定価格	％／月 -0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -22.0
e	限定価格	％／月 -0.09	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 52,700 円／㎡]

豊後大野 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	12,416,842	2,556,540	9,860,302	8,600,100	1,260,202	（　0.9701） 1,222,522	（ 5.4 - 0.2 ） 5.2％
	⑧収益価格	23,510,038 円　　　　（　 22,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

豊後大野 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	400.00	Ｓ2	800.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）準住居	70 ％	200 ％	200 ％	1,041 ㎡	27.0 m x 40.0 m	前面道路：国道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階フロア貸しの店舗、２階平均専有面積５０㎡のファミリータイプ８戸の共同住宅を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	400.00	100.0	400.00	1,530	612,000	6.0	3,672,000
							0.0	0
2～ 2	住宅	400.00	100.0	400.00	1,130	452,000	0.0	0
							1.0	452,000
～

～

～

計		800.00	100.0	800.00		1,064,000		3,672,000
								452,000

⑨年額支払賃料	1,064,000 円　×　12ヶ月　＝　 12,768,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 800.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含めて計上
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 16 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 576,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等又は家賃保証で担保されるため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	12,768,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 576,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 1,067,520 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	12,276,480 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,672,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 33,782 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 452,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 106,580 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	12,416,842 円　　　　（　 11,928 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	豊後大野Ｎ２２公賃　　　　-1	1,061 ( 1,040)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	1,129	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,154 円/㎡　月額支払賃料（　 1,130 円/㎡）　基準階 2 F B
b	豊後大野Ｎ２２公賃　　　　-2	1,533 ( 1,532)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [110.0]	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	1,408
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

豊後大野 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	545,000 円	109,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	800,640 円	13,344,000　×　　　　 6.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 229,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 763,000 円	109,000,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	109,000 円	109,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	109,000 円	109,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,556,540 円　（　　　　　　 2,456 円／㎡）　　（経費率　　 20.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9701

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	109,000,000 円	設計監理料率　 132,000 円／㎡　×　 800.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0789	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0627 ×　 40 ％　＋　0.0817 × 30 ％　＋ 0.0978 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,600,100 円（　　　　　 8,261 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	12,416,842 円
②総費用	2,556,540 円
③純収益　①－②	9,860,302 円
④建物等に帰属する純収益	8,600,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,260,202 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,222,522 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,174 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,510,038 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,600 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
豊後大野 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

豊後大野 5-2

大分県

大分

氏名

不動産鑑定士　脇坂　敬規

TEL.

鑑定評価額

54,400,000 円

１㎡当たりの価格

52,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	42,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月27日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	豊後大野市三重町赤嶺字年神１９６２番				②地積　(㎡)	1,041 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）準住居 (60,200) （その他） (70,200)
	台形 1:1.5	店舗、事務所兼共同住宅ＲＣ8	中小規模の店舗等が見られる路線商業地域	南16m国道	水道	三重町 900m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 410 ｍ、西 300 ｍ、南 60 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

中低層店舗、事務所兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 40.0 ｍ、規模　　 1,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

令和３年１１月に近接して大
型スーパーがリニューアルオ
ープンした。

街

路

１６ｍ国道

交通

施設

三重町駅東方

900m

法令

規制

（都）準住居
(70,200)

⑤地域要因の将
　来予測

主として低層店舗が建ち並ぶ市内随一の路線商業地域を形成している。近接して大型スーパーが開業し既設の商
業モールとの相乗効果による不動産需給への刺激が予測されるが、コロナ禍にあって地価は微落基調と予測。

(3)最有効使用の判定

中低層店舗、事務所兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 52,900 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 22,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は隣接する竹田市も商圏に包含され、豊肥地区の商業地であるが、三重町内を中心とする範囲。主たる需要
者は三重町内商工業者であるが三重町外の法人も見込まれる。業種は食料品や最寄り品等店舗でありコロナ禍にあって
影響は少ないが、市場規模では飽和感あり参入退出が見られる。企業進出の動向等もなく人口減少傾向から先行き不透
明感はある。中心価格帯は商業地の取引が少なく取引価格にもばらつきがあり見いだせない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

収益価格は駐車場の確保を優先したため、又、店舗等の借主は市内の個人事業主等が主体であり、賃料相場が低く土地
価格に見合う賃料水準が形成されていないため低位に試算された。比準価格は採用事例に地域格差が見られるものの、
商業地域の事例より試算され市場性を反映している。よって、実証的な比準価格を標準に収益価格を比較考量し、他の
標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　■標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　豊後大野 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 52,600 円／㎡

[ 97.0]
100

100
[105.0]

100
[ 92.8]

[100.0]
100

52,400

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     52,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

市の三重町は人口減少が依然続いているが世
帯数は横ばい傾向にある。住宅着工は、注文
住宅は例年水準まで回復したが賃貸住宅が年
末にかけて減少。

隣接して大型スーパーがオープンした。赤嶺
バイパス沿線は未利用の貸地や空店舗が一部
長期化しているが、動向が注視される。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  -9.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

豊後大野 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	豊後大野Ｋ２１調 -19	豊後大野市		更地	（　）	台形	北西9m国道、南3.5m、二方路		（都）近商 (90,200)
b	豊後大野Ｋ２１調 -13	豊後大野市		底地	（　）	不整形	北11.7m県道、南5.5m、西2m、三方路		（都）商業 (80,400)
c	豊後大野Ｋ２１調 -15	豊後大野市		建付地	（　）	ほぼ整形	南東13.5m国道、東6m、角地		（都）商業 (90,400)
d	竹田Ｚ２２公 -8	竹田市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西9.1m市道、中間画地		（都）商業 (80,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 32,000	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	31,683	100 [ 57.6]	55,005	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	55,000
b	(　 17,956) 17,956	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ / ]	100 [ 64.3]	27,702	100 [ 53.9]	51,395		51,400
c	(　 ) 12,121	100 [ 70.0]	[ 99.4] 100	100 [ 70.0]	100 [ 92.7]	26,525	100 [ 50.5]	52,525		52,500
d	(　 ) 25,594	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 75.1]	100 [ 90.0]	37,715	100 [ 73.4]	51,383		51,400
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -40.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -45.0
b	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -35.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	その他	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -50.0
c	その他	％／月 -0.08	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 -0.11	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 52,900 円／㎡]

豊後大野 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,758,978	2,243,742	8,515,236	7,264,520	1,250,716	（　0.9701） 1,213,320	（ 5.4 - 0.2 ） 5.2％
	⑧収益価格	23,333,077 円　　　　（　 22,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

豊後大野 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	450.00	Ｓ2	692.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）準住居	70 ％	200 ％	200 ％	1,041 ㎡	27.0 m x 40.0 m	前面道路：国道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、フロア又は部分貸し、２階は約６０㎡、４室のファミリータイプ。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
～ 1	店舗	450.00	100.0	450.00	1,450	652,500	3.0	1,957,500
							0.0	0
～ 2	住宅	242.00	100.0	242.00	1,090	263,780	0.0	0
							1.0	263,780
～

～

～

計		692.00	100.0	692.00		916,280		1,957,500
								263,780

⑨年額支払賃料	916,280 円　×　12ヶ月　＝　 10,995,360 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 692.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 17 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 612,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

住宅部分は賃借人負担で家賃保証に加入し充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,995,360 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 612,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 928,589 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,678,771 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,957,500 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 18,009 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 263,780 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 62,198 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,758,978 円　　　　（　 10,335 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	豊後大野Ｒ２２公賃　　　　-3	873 ( 855)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	919	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,113 円/㎡　月額支払賃料（　 1,090 円/㎡）　基準階 2 F B
b	豊後大野Ｒ２２公賃　　　　-2	1,579 ( 1,548)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [130.0]	1,215
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

豊後大野 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	470,500 円	94,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	696,442 円	11,607,360　×　　　　 6.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 229,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 658,700 円	94,100,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	94,100 円	94,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	94,100 円	94,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,243,742 円　（　　　　　　 2,155 円／㎡）　　（経費率　　 20.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9701

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	94,100,000 円	設計監理料率　 132,000 円／㎡　×　 692.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0772	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0627 ×　 45 ％　＋　0.0817 × 30 ％　＋ 0.0978 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,264,520 円（　　　　　 6,978 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,758,978 円
②総費用	2,243,742 円
③純収益　①－②	8,515,236 円
④建物等に帰属する純収益	7,264,520 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,250,716 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,213,320 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,166 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,333,077 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,400 円／㎡）