鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

宇佐 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	宇佐Ｓ２２公 -18	宇佐市		建付地	（　）	不整形	北西12m国道、中間画地		（都）近商 (90,200)
b	宇佐Ｄ２１調 -9	宇佐市		更地	（　）	台形	南東16m国道、中間画地		（都） (70,200)
c	宇佐Ｓ２２公 -20	宇佐市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西11.5m国道、中間画地		（都）近商 (90,200)
d	豊後高田Ｗ２１調 -6	豊後高田市		更地	（　）	ほぼ整形	南東17m国道、南西5m、北1.8m、北西1m、四方路		（都）準工特別用途地区 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 10,728	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 80.0]	100 [ 85.5]	15,621	100 [ 54.4]	28,715	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	28,700
b	(　 ) 9,235	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 60.0]	15,392	100 [ 55.0]	27,985		28,000
c	(　 ) 19,467	100 [ 50.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	40,901	100 [ 153.4]	26,663		26,700
d	(　 ) 20,225	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 91.8]	22,032	100 [ 80.4]	27,403		27,400
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -45.0
a	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -14.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -45.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -40.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	その他	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +55.0
c	その他	％／月 -0.05	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -18.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 28,100 円／㎡]

宇佐 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			適切な造成事例が得られなかったため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	19,223,805	3,354,960	15,868,845	13,018,500	2,850,345	（　0.9701） 2,765,120	（ 5.4 - 0.2 ） 5.2％
	⑧収益価格	53,175,385 円　　　　（　 14,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

宇佐 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	1,220.00	Ｓ1	1,220.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）	70 ％	200 ％	200 ％	3,637 ㎡	57.0 m x 64.0 m	前面道路：市道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一棟貸しの店舗を想定。容積率は地域の標準的容積率より判定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	1,220.00	100.0	1,220.00	1,300	1,586,000	4.0	6,344,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		1,220.00	100.0	1,220.00		1,586,000		6,344,000
								0

⑨年額支払賃料	1,586,000 円　×　12ヶ月　＝　 19,032,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,220.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含まれるため計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	2,000 円／台　×　 75 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,800,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されるため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	19,032,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 1,800,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 1,666,560 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	19,165,440 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,344,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 58,365 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	19,223,805 円　　　　（　 5,286 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	宇佐Ｗ２２公賃　　　　-1	1,048 ( 1,045)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [130.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	948	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,304 円/㎡　月額支払賃料（　 1,300 円/㎡）　基準階 1 F B
b	宇佐Ｗ２２公賃　　　　-2	839 ( 798)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [ 70.0]	100 [100.0]	1,141
c	宇佐Ｗ２２公賃　　　　-3	1,534 ( 1,530)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	1,569

宇佐 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	825,000 円	165,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	624,960 円	20,832,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 420,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,155,000 円	165,000,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	165,000 円	165,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	165,000 円	165,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,354,960 円　（　　　　　　 922 円／㎡）　　（経費率　　 17.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9701

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	165,000,000 円	設計監理料率　 131,000 円／㎡　×　 1,220.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0789	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0627 ×　 40 ％　＋　0.0817 × 30 ％　＋ 0.0978 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	13,018,500 円（　　　　　 3,579 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	19,223,805 円
②総費用	3,354,960 円
③純収益　①－②	15,868,845 円
④建物等に帰属する純収益	13,018,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,850,345 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,765,120 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 760 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 53,175,385 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,600 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
宇佐 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

宇佐 5-3

大分県

大分

氏名

不動産鑑定士　木内　純子

TEL.

鑑定評価額

101,000,000 円

１㎡当たりの価格

27,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和3年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	宇佐市大字葛原字東ノ田２３４番１外				②地積　(㎡)	3,637 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都） (70,200) （その他）
	1:1.2	店舗Ｓ1	低層店舗等が建ち並ぶ郊外の路線商業地域	東15m市道、背面道	水道、下水	柳ケ浦 5.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 150 ｍ、南 400 ｍ、北 120 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 55.0 ｍ、奥行　約　　 65.0 ｍ、規模　　 3,600 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

上田交差点から西方へ延伸す
る都市計画道路「上田四日市
線」の用地買収が進捗中

街

路

１５ｍ市道

交通

施設

柳ケ浦駅　南西方

5.0km

法令

規制

（都）
(80,200)

⑤地域要因の将
　来予測

中心部に近い幹線市道沿いの路線商業地域で、郊外型店舗が多く進出しているが借地契約が大半を占める。上記
都市計画道路事業の完成の暁には店舗立地条件が向上することが期待される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +2.0
水路介在　　　　　　　　　　　　 -2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 28,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 14,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、宇佐市中心部及びその周辺の商業地域である。需要の中心は自己利用を目的とした地場の法人のほか、
店舗を全国展開する県内外の法人である。広域商圏間での競争が激しい中、近隣地域であるフラワーロード沿線の出店
需要は衰えず、コロナ禍にあっても底堅い。事業用借地権を設定するケースがほとんどで、商業地の不動産取引が少な
いことから、需要の中心となる価格帯は見出せない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

適切な造成事例がないことから原価法は適用できなかった。店舗を中心とした自用目的の取引または事業用借地権を設
定するケースが中心で、賃貸需要は総じて弱いことから、自用物件の取引事例を基礎とする比準価格を中心に、収益価
格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額のバランスを勘案の上、鑑定評価額を上記のとおり決定し
た。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　宇佐 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 33,500 円／㎡

[ 98.8]
100

100
[100.0]

100
[120.0]

[100.0]
100

27,600

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     27,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症の拡大に伴って飲
食店を中心に商況は低迷しており、今後も不
透明な状況が続くものと思われる。

ファッションセンターしまむらの駐車場内に
関連店舗が併設する形で令和４年９月頃に出
店予定である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　 -10.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +32.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

宇佐 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	宇佐Ｗ２２公 -16	宇佐市		更地	（　）	ほぼ長方形	南14.7m国道、中間画地		（都）商業 (80,400)
b	宇佐Ｄ２１調 -8	宇佐市		更地	（　）	台形	南東6.5m市道、中間画地		（都）１住居都市計画道路 (60,200)
c	宇佐Ｄ２１調 -14	宇佐市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東11.5m国道、南西6.5m、二方路		（都）商業 (90,400)
d					（　）
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 32,220	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ / ]	100 [ 80.0]	40,235	100 [ 144.5]	27,844	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	27,800
b	(　 ) 21,533	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	23,854	100 [ 85.5]	27,899		27,900
c	(　 ) 44,292	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 96.9]	45,572	100 [ 158.0]	28,843		28,800
d	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +46.0
a	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -1.0
b	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +63.0
c	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
d		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
d		％／月	画地	行政	その他	行政	その他
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 28,500 円／㎡]

宇佐 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			適切な造成事例が入手できなかったため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	22,540,506	3,953,320	18,587,186	15,780,000	2,807,186	（　0.9701） 2,723,251	（ 5.4 - 0.2 ） 5.2％
	⑧収益価格	52,370,212 円　　　　（　 14,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

宇佐 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	1,450.00	Ｓ1	1,450.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）	70 ％	200 ％	200 ％	3,637 ㎡	57.0 m x 64.0 m	前面道路：市道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一棟貸しで、標準的な容積率を採用。駐車場は一括借り上げを前提として、１台当たりの使用料をやや安価に設定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しを想定した

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	1,450.00	100.0	1,450.00	1,300	1,885,000	3.0	5,655,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		1,450.00	100.0	1,450.00		1,885,000		5,655,000
								0

⑨年額支払賃料	1,885,000 円　×　12ヶ月　＝　 22,620,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,450.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は賃料に含まれる
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	2,000 円／台　×　 76 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,824,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	22,620,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 1,824,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 1,955,520 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	22,488,480 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,655,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 52,026 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	22,540,506 円　　　　（　 6,198 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	宇佐Ｓ２２公賃　　　　-4	854 ( 852)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 78.0]	100 [100.0]	1,369	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,303 円/㎡　月額支払賃料（　 1,300 円/㎡）　基準階 1 F B
b	宇佐Ｓ２２公賃　　　　-5	748 ( 708)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 85.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	1,196
c	宇佐Ｓ２２公賃　　　　-6	1,646 ( 1,642)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [106.0]	100 [100.0]	1,553

宇佐 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,000,000 円	200,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	733,320 円	24,444,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 420,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,400,000 円	200,000,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	200,000 円	200,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	200,000 円	200,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,953,320 円　（　　　　　　 1,087 円／㎡）　　（経費率　　 17.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9701

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	200,000,000 円	設計監理料率　 134,000 円／㎡　×　 1,450.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0789	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0627 ×　 40 ％　＋　0.0817 × 30 ％　＋ 0.0978 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	15,780,000 円（　　　　　 4,339 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	22,540,506 円
②総費用	3,953,320 円
③純収益　①－②	18,587,186 円
④建物等に帰属する純収益	15,780,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,807,186 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,723,251 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 749 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 52,370,212 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,400 円／㎡）