別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 宇佐 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宇佐 -2 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　木内　純子   TEL.

鑑定評価額 8,060,000 円  １㎡当たりの価格 12,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.0 倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宇佐市大字川部字上ノ土井８１４番２外 ②地積 　(㎡) 661   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (70,160) 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかに農 家住宅が見られる住 宅地域 北4m市道、東側道 水道、下水 柳ケ浦 3.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    80 ｍ、南   140 ｍ、北   160 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  36.0 ｍ、規模　　       650 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４ｍ市道 交通 施設 柳ケ浦駅　南方 3.0km 法令 規制 （都） １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 県道背後の農住混在地域で、市役所への接近性は優れるものの地縁的選好性が強く、依然として需要が乏しい状 況が続いていることから、地価はやや下落傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 セットバック　　　　　　　　　　  -1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、旧宇佐市内のうち郊外の住宅地域である。需要の中心は、市内居住者の中でも地縁者である。郊外にお ける住宅地の取引はもともと少ないが、周辺に低価格の小規模分譲地が増えたことで、在来住宅地は割安感が解消され つつあり需要は低迷している。画地規模がまちまちであり、地縁的選好性も強いことから、需要の中心となる価格帯は 見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 既成市街地であるため原価法は適用できなかった。また、近隣地域は農家住宅も見られる在来住宅地域で賃貸市場が形 成されていないことから、収益還元法の適用もできなかった。自用目的の取引が中心であることから、実勢を反映した 比準価格を妥当と判断するとともに、標準地との検討を踏まえ、単価と総額のバランスを勘案の上、鑑定評価額を上記 のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宇佐 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     11,400 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 95.5] [102.0] 100 12,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少及び高齢化が著しい市勢にあって住 宅地の需要は今後減少することが見込まれる 中、利便性、住環境等の選別が進み、二極化 が進行している。 県道直背後の農住混在地域で変容に乏しく、 地域要因の変動は見受けられない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +6.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 -15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％