別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 杵築 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   杵築 -3 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　梅野　崇   TEL.

鑑定評価額 3,260,000 円  １㎡当たりの価格 12,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.0 倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 杵築市大字八坂字友清２７４７番４ ②地積 　(㎡) 257   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 台形 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅等の他に農 地も残る住宅地域 南東4.5m市道 水道 杵築 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   300 ｍ、南   120 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４．５ｍ市道 交通 施設 杵築駅東方 1.2km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街地西部の郊外に位置する既成住宅地域で、市内における人口減少等の影響により、地価は引き続き下落傾向 で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は杵築市の郊外に散在する住宅地域である。典型的な需要者は、住宅取得を目論む市内在住のファミリー層 であるが、近隣地域周辺は農地の割合が多く、住宅地域として格別な優位性を持たないため、需要は弱含みで推移して おり、今後も地価の下落傾向は続くと思料される。中心となる価格帯は土地で２００～５００万程度、新築戸建住宅で ２２００万前後。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、規範性が高い事例を採用し求めた実証的な試算価格である。収益価格は、賃貸市場が未熟なため試算出来 ず、積算価格も既成住宅地のため試算出来なかった。近隣地域に係る取引市場は自用目的の市場参加者が多く、取引価 格水準が最も重視される。従って市場の特性を反映した比準価格を採用し、代表標準地からの規準価格との均衡に留意 の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　杵築 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     20,200 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [100.0] 100 [156.5] [100.0] 100 12,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市は財政危機に直面し、人口減少率、高齢化 率はともに県平均を上回るペースで進行して いる。地域経済に明るい兆しは見えない状況 である。 生活利便性は認められるものの、旧来の既成 住宅地域で地域外からの需要は見込み難く、 地価はやや下落傾向。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +55.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％