鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

杵築 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	杵築Ｔ２１調 -10	杵築市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東5m市道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
b	杵築Ｔ２１調 -8	杵築市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南5.4m市道、東2.5m、角地		（都）１中専 (60,200)
c	杵築Ｅ２２公 -4	杵築市		建付地	（　）	不整形	北東4m市道、中間画地		（都）１中専 (60,160)
d	杵築Ｔ２２公 -1	杵築市		更地	（　）	ほぼ整形	北9m市道、南西3m、南東1m、三方路		（都）１住居 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 32,205	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	30,954	100 [ 129.4]	23,921	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	23,900
b	(　 ) 25,210	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	24,711	100 [ 110.3]	22,403		22,400
c	(　 ) 23,144	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	23,427	100 [ 98.0]	23,905		23,900
d	(　 ) 13,653	100 [ 70.0]	[ 99.0] 100	100 [ / ]	100 [ 80.8]	23,898	100 [ 119.0]	20,082		20,100
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +32.0
a	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -2.0
c	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	その他	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +10.0
d	その他	％／月 -0.07	画地　　　　 -19.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 22,900 円／㎡]

杵築 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,455,719	487,780	1,967,939	1,894,890	73,049	（　0.9696） 70,828	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	1,475,583 円　　　　（　 5,740 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

杵築 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	100.00	Ｗ2	200.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）１住居	60 ％	200 ％	200 ％	257 ㎡	10.5 m x 25.0 m	前面道路：市道　 5.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプで専有面積５０㎡を想定。使用容積率は地域性から判断。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段使用のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
～ 1	住宅	100.00	100.0	100.00	1,000	100,000	1.0	100,000
							1.0	100,000
～ 2	住宅	100.00	100.0	100.00	1,000	100,000	1.0	100,000
							1.0	100,000
～

～

～

計		200.00	100.0	200.00		200,000		200,000
								200,000

⑨年額支払賃料	200,000 円　×　12ヶ月　＝　 2,400,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含まれる
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 216,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金で担保されており、計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,400,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 216,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 209,280 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,406,720 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	200,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,840 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 200,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 47,159 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,455,719 円　　　　（　 9,555 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	杵築Ｔ２１公賃　　　　-2	923 ( 923)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,003	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,022 円/㎡　月額支払賃料（　 1,000 円/㎡）　基準階 2 F B
b	杵築Ｊ２０公賃　　　　-4	999 ( 976)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,052
c	杵築Ｑ２１公賃　　　　-2	1,039 ( 1,039)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,029

杵築 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	124,500 円	24,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	130,800 円	2,616,000　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 8,380 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 174,300 円	24,900,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	24,900 円	24,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	24,900 円	24,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 487,780 円　（　　　　　　 1,898 円／㎡）　　（経費率　　 19.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

45 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

10 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9696

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	24,900,000 円	設計監理料率　 121,000 円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0761	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0636 ×　 45 ％　＋　0.0843 × 45 ％　＋ 0.0952 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,894,890 円（　　　　　 7,373 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,455,719 円
②総費用	487,780 円
③純収益　①－②	1,967,939 円
④建物等に帰属する純収益	1,894,890 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	73,049 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	70,828 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 276 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,475,583 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,740 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
杵築 -1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

杵築 -1

大分県

大分

氏名

不動産鑑定士　安東　正二

TEL.

鑑定評価額

5,890,000 円

１㎡当たりの価格

22,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和4年1月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	杵築市大字杵築字迫平１３１５番				②地積　(㎡)	257 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）１住居 (60,200) （その他）
	1:2.5	住宅Ｗ2	一般住宅の中に事務所、店舗が混在する住宅地域	南5.3m市道	水道、下水	杵築 3.9km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 220 ｍ、西 200 ｍ、南 80 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 250 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

５．３ｍ市道

交通

施設

杵築駅北東方

3.9km

法令

規制

（都）１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

通称「北台」に位置する古くからの住宅地域であり、地域要因の大幅な変動は見込めないほか、市内における人
口減少等の影響により、土地需要は弱含みで推移しており、地価は微減傾向が持続するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 22,900 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 6,280 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、市街地中心部及び中心部近郊の住宅地域一円である。需要者の中心は、住宅取得目的の３０～５０代の
ファミリー層であり、以前は底堅い住宅需要がみられたが、人口減少・高齢化の進行等の影響により、住宅地域の需要
が総じて弱含みで推移している。なお近隣地域及び周辺地域には生活関連施設が充実し、良好な住環境及び生活利便性
を有しており、土地は５００～９００万円程度、新築の戸建物件は２５００万円前後が取引の中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、規範性が高い事例を重視して求めた実証的な試算価格である。収益価格は、賃貸市場が供給過剰で地価に
対して賃料水準が低く、容積率も低いため精緻に試算したが低位となった。なお近隣地域に係る取引市場は自用目的の
市場参加者が多く、取引価格水準が最も重視される。従って市場の特性を反映した比準価格を採用し、収益価格は参酌
するに留め、代表標準地等からの規比準価格との均衡に留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　杵築 -2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 20,200 円／㎡

[ 99.0]
100

100
[100.0]

100
[ 87.3]

[100.0]
100

22,900

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     23,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口減少、高齢化が進む中、市は財政危機に
直面し、各種施設の廃止やイベント等も中止
され、コロナ禍の影響により観光客数も減少
している。

地域要因の変動はないが、市街地近郊の住宅
地域については、人口減少、高齢化等の進行
により、地価は引続き微減傾向で推移してい
る。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 -10.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

杵築 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	杵築Ｅ２２公 -4	杵築市		建付地	（　）	不整形	北東4m市道、中間画地		（都）１中専 (60,160)
b	杵築Ｔ２１調 -8	杵築市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南5.4m市道、東2.5m、角地		（都）１中専 (60,200)
c	杵築Ｔ２２公 -1	杵築市		更地	（　）	ほぼ整形	北9m市道、南西3m、南東1m、三方路		（都）１住居 (70,200)
d					（　）
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 23,144	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	23,404	100 [ 98.0]	23,882	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	23,900
b	(　 ) 25,210	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	24,686	100 [ 108.2]	22,815		22,800
c	(　 ) 13,653	100 [ 70.0]	[ 98.8] 100	100 [ / ]	100 [ 80.8]	23,849	100 [ 108.0]	22,082		22,100
d	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	その他	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +7.0
c	その他	％／月 -0.08	画地　　　　 -19.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
d		％／月	画地	行政	その他	行政	その他
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 22,900 円／㎡]

杵築 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存するため、土地の再調達原価の把握が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,455,719	500,300	1,955,419	1,875,660	79,759	（　0.9715） 77,486	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	1,614,292 円　　　　（　 6,280 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

杵築 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
アパート	100.00	ＬＳ2	200.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）１住居	60 ％	200 ％	200 ％	257 ㎡	10.5 m x 25.0 m	前面道路：市道　 5.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ、平均専有面積５０㎡を想定。使用容積率は地域的特性から判断。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	100.00	100.0	100.00	1,000	100,000	1.0	100,000
							1.0	100,000
～

～

～

～

計		200.00	100.0	200.00		200,000		200,000
								200,000

⑨年額支払賃料	200,000 円　×　12ヶ月　＝　 2,400,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含まれるので計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 216,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,400,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 216,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 209,280 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,406,720 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	200,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,840 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 200,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 47,159 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,455,719 円　　　　（　 9,555 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	杵築Ｔ２２公賃　　　　-4	982 ( 982)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 97.0]	100 [102.0]	1,045	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,022 円/㎡　月額支払賃料（　 1,000 円/㎡）　基準階 2 F B
b	杵築Ｔ２２公賃　　　　-5	1,038 ( 1,038)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [107.0]	100 [102.0]	1,001
c	杵築Ｔ２２公賃　　　　-6	982 ( 981)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	1,013

杵築 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	129,000 円	25,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	130,800 円	2,616,000　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 8,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 180,600 円	25,800,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	25,800 円	25,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	25,800 円	25,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 500,300 円　（　　　　　　 1,947 円／㎡）　　（経費率　　 20.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9715

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	25,800,000 円	設計監理料率　 125,000 円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0727	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0596 ×　 45 ％　＋　0.0790 × 40 ％　＋ 0.0952 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,875,660 円（　　　　　 7,298 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,455,719 円
②総費用	500,300 円
③純収益　①－②	1,955,419 円
④建物等に帰属する純収益	1,875,660 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	79,759 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	77,486 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 302 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,614,292 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,280 円／㎡）