鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

豊後高田 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	豊後高田Ｗ２１調 -11	豊後高田市		更地	（　）	ほぼ整形	北西17m国道、南西3m、角地		（都）準住居 (70,200)
b	宇佐Ｄ２１調 -14	宇佐市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東11.5m国道、南西6.5m、二方路		（都）商業 (90,400)
c	豊後高田Ｗ２１調 -8	豊後高田市		建付地	（　）	長方形	西5.3m市道、中間画地		（都）近商 (80,200)
d	豊後高田Ｙ２２公 -4	豊後高田市		建付地	（　）	ほぼ台形	南9m市道、中間画地		（都）準工特別用途地区 (60,200)
e	豊後高田Ｃ２２公 -13	豊後高田市		建付地	（　）	不整形	北西11m国道、東5.8m、角地		（都） (80,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 30,640	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	29,949	100 [ 92.2]	32,483	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	32,500
b	(　 ) 44,292	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 96.9]	45,709	100 [ 140.6]	32,510		32,500
c	(　 ) 19,268	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	19,210	100 [ 60.1]	31,963		32,000
d	(　 ) 8,579	100 [ 50.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	17,124	100 [ 53.0]	32,309		32,300
e	(　 ) 10,106	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 90.0]	100 [ 86.3]	12,946	100 [ 39.9]	32,446		32,400

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +46.5
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -14.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -28.0
c	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	隣地売買	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -40.0
d	隣地売買	％／月 -0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -58.0
e	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 -13.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 32,500 円／㎡]

豊後高田 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため再調達原価の把握が困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,226,974	1,692,602	6,534,372	6,146,310	388,062	（　0.9701） 376,459	（ 5.4 - 0.2 ） 5.2％
	⑧収益価格	7,239,596 円　　　　（　 14,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

豊後高田 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	200.00	Ｓ3	600.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業	90 ％	400 ％	400 ％	498 ㎡	19.8 m x 32.2 m	前面道路：国道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階フロア貸店舗、２・３階２ＬＤＫタイプ平均専有面積５５㎡程度を想定

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

地域の標準的な有効率

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	200.00	85.0	170.00	1,980	336,600	6.0	2,019,600
							0.0	0
2～ 3	住宅	200.00	85.0	170.00	1,048	178,160	2.0	356,320
							0.0	0
～

～

～

計		600.00	85.0	510.00		692,920		2,732,240
								0

⑨年額支払賃料	692,920 円　×　12ヶ月　＝　 8,315,040 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 510.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含めるため計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 10 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 600,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金より担保されるため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,315,040 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 600,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 713,203 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,201,837 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,732,240 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 25,137 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,226,974 円　　　　（　 16,520 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	豊後高田Ｃ２２公賃　　　　-4	967 ( 964)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 88.0]	100 [101.0]	1,110	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,050 円/㎡　月額支払賃料（　 1,048 円/㎡）　基準階 2 F B
b	豊後高田Ｃ２２公賃　　　　-5	904 ( 902)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [ 90.0]	100 [101.0]	985
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

豊後高田 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	389,500 円	77,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	534,902 円	8,915,040　×　　　　 6.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 67,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 545,300 円	77,900,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	77,900 円	77,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	77,900 円	77,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,692,602 円　（　　　　　　 3,399 円／㎡）　　（経費率　　 20.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9701

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	77,900,000 円	設計監理料率　 126,000 円／㎡　×　 600.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0789	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0627 ×　 40 ％　＋　0.0817 × 30 ％　＋ 0.0978 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,146,310 円（　　　　　 12,342 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,226,974 円
②総費用	1,692,602 円
③純収益　①－②	6,534,372 円
④建物等に帰属する純収益	6,146,310 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	388,062 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	376,459 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 756 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,239,596 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,500 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
豊後高田 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

豊後高田 5-1

大分県

大分

氏名

不動産鑑定士　松田　尚美

TEL.

鑑定評価額

16,000,000 円

１㎡当たりの価格

32,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月13日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和3年12月9日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	豊後高田市新町字吉光２０１７番４外				②地積　(㎡)	498 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,400) （その他） (90,400)
	台形 1:1.5	診療所Ｗ2	スーパー、小売店舗等が建ち並ぶ路線商業地域	東16m国道、北側道	水道、下水	宇佐 4.5km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 210 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

低層店舗付共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 17.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１６ｍ国道

交通

施設

宇佐駅　北東方

4.5km

法令

規制

（都）商業
(90,400)

⑤地域要因の将
　来予測

市中心部の路線商業地域で、銀行、スーパー等が建ち並ぶが、店舗が集積する範囲は狭く、郊外型大型店舗との
競合から、当面、地価は下落傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗付共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 0.0
形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 32,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 14,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は市中心部から郊外部の幹線沿商業地域、広域的には県北部の幹線沿商業地域である。需要者の中心は小規
模画地は個人事業者及び地元法人、大規模画地は多店舗展開型企業も含まれる。近隣地域は交通量の多い古くからの商
業地域であるが、核店舗が少なく商況性は弱まっている。市内の商業地は取引が少ない上、立地、規模によりまちまち
で、需要の中心となる価格帯は見出し難いが、６～１０万円／坪程度が市商業地の取引価格の水準とみられる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

最有効使用は低層の店舗付共同住宅地であるが、駐車場確保が必須の地域であり高度利用が見込めず、土地価格に見合
う収益価格は得られなかった。自用物件が取引の中心となることから、不動産市場を反映した実証的価格である比準価
格を重視し、収益価格を比較考量、周辺の標準地、基準地及び広域的に商業地の標準地、基準地の地価動向を勘案し、
さらに単価と総額との関連の適否を検討のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     32,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

県内経済はコロナ禍の中、個人消費は緩やか
に持ち直しがみられるが、直近１年間の旧豊
後高田市の人口、世帯数共に微減である。

地域要因に特段の変化はないが、商圏が狭い
中での郊外部の商業施設との競合で、需要は
弱い動きとなっている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

豊後高田 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	豊後高田Ｗ２１調 -11	豊後高田市		更地	（　）	ほぼ整形	北西17m国道、南西3m、角地		（都）準住居 (70,200)
b	豊後高田Ｙ２２公 -4	豊後高田市		建付地	（　）	ほぼ台形	南9m市道、中間画地		（都）準工特別用途地区 (60,200)
c	豊後高田Ｗ２１調 -8	豊後高田市		建付地	（　）	長方形	西5.3m市道、中間画地		（都）近商 (80,200)
d	豊後高田Ｙ２１公 -1	豊後高田市		建付地	（　）	長方形	南東18m県道、南西6m、角地		（都）２住居 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 30,640	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	30,039	100 [ 92.1]	32,616	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	32,600
b	(　 ) 8,579	100 [ 50.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	17,158	100 [ 51.7]	33,188		33,200
c	(　 ) 19,268	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	19,268	100 [ 61.7]	31,229		31,200
d	(　 ) 13,533	100 [ 80.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.9]	17,457	100 [ 52.8]	33,063		33,100
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -7.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	その他	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -45.0
b	その他	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -30.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	その他	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -45.0
d	その他	％／月 0.00	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 32,500 円／㎡]

豊後高田 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,375,093	1,645,840	6,729,253	6,335,670	393,583	（　0.9701） 381,815	（ 5.4 - 0.2 ） 5.2％
	⑧収益価格	7,342,596 円　　　　（　 14,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

豊後高田 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	200.00	Ｓ3	600.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業	90 ％	400 ％	400 ％	498 ㎡	19.8 m x 32.2 m	前面道路：国道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗（分割可）、２・３階は３ＬＤＫで平均専有面積は６０㎡、６戸を想定。

⑦有効率　 88.3 ％
の理由

地域の標準的な有効率を採用

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	200.00	85.0	170.00	1,870	317,900	6.0	1,907,400
							0.0	0
2～ 3	住宅	200.00	90.0	180.00	1,080	194,400	1.0	194,400
							0.0	0
～

～

～

計		600.00	88.3	530.00		706,700		2,296,200
								0

⑨年額支払賃料	706,700 円　×　12ヶ月　＝　 8,480,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 530.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	月額支払賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 10 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 600,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,480,400 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 600,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 726,432 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,353,968 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,296,200 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 21,125 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,375,093 円　　　　（　 16,817 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	豊後高田Ｙ２２公賃　　　　-1	1,485 ( 1,455)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,485	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,081 円/㎡　月額支払賃料（　 1,080 円/㎡）　基準階 2 F B
b	豊後高田Ｙ２２公賃　　　　-2	979 ( 979)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	979
c	豊後高田Ｙ２２公賃　　　　-3	1,043 ( 1,029)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,156

豊後高田 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	401,500 円	80,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	454,020 円	9,080,400　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 67,620 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 562,100 円	80,300,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	80,300 円	80,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	80,300 円	80,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,645,840 円　（　　　　　　 3,305 円／㎡）　　（経費率　　 19.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9701

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	80,300,000 円	設計監理料率　 130,000 円／㎡　×　 600.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0789	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0627 ×　 40 ％　＋　0.0817 × 30 ％　＋ 0.0978 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,335,670 円（　　　　　 12,722 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,375,093 円
②総費用	1,645,840 円
③純収益　①－②	6,729,253 円
④建物等に帰属する純収益	6,335,670 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	393,583 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	381,815 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 767 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,342,596 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,700 円／㎡）