別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 豊後高田 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   豊後高田 -3 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　松田　尚美   TEL.

鑑定評価額 4,820,000 円  １㎡当たりの価格 9,130 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月13日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 豊後高田市来縄字北ノ迫２４２１番１ ②地積 　(㎡) 528   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２中専 (60,200) （その他） (60,160) 1:1 住宅 Ｗ1 一般住宅の中に農地 、空地が見られる住 宅地域 北4m市道 水道、下水 宇佐 5.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西   150 ｍ、南    20 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  22.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       480 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４ｍ市道 交通 施設 宇佐駅　北東方 5.2km 法令 規制 （都） ２中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 農地、未利用地が多い郊外部の既成住宅地域であるが、周辺部での新規分譲住宅地では高値取引がみられ、当面 、地価は安定的に推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,130 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、郊外部の既成住宅地域である。需要者の中心は地縁を有する者であるが、周辺部への通勤者で戸建住宅 用地取得を目的とする個人も含まれる。既成住宅地域は街路条件、画地の整然性に劣るが、農地、未利用地を転用した 分譲地の需要はあり、地価は横這いから強含みの傾向がみられる。需要の中心となる価格帯は規模により幅はあるが、 土地は３００～４００㎡程度で４００～５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺に農地が多く残る在来住宅地域で、周辺にアパート等収益物件は殆ど見られず、賃貸市場が未成熟なため収益還元 法は適用しなかった。自用目的での取引が中心であることから、不動産市場の需給動向を示す比準価格を標準に、代表 標準地との均衡並びに周辺の標準地、基準地の地価動向を勘案し、さらに単価と総額との関連の適否を検討のうえ、鑑 定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　豊後高田 -2                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     11,400 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [100.0] 100 [123.7] [100.0] 100 9,130  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      9,130 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内経済はコロナ禍の中、個人消費は緩やか に持ち直しがみられるが、直近１年間の旧豊 後高田市の人口、世帯数共に微減である。 地域要因に特段の変化はないが、新規分譲住 宅地に比べ、値頃感から地価は安定的とみら れる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +25.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％