別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 竹田 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   竹田 -3 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　河野　修司   TEL.

鑑定評価額 5,860,000 円  １㎡当たりの価格 24,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月13日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 竹田市大字会々字七里１８６１番７８ ②地積 　(㎡) 243   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２低専 (50,100) （その他） 建築協定 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が多い区画 整然とした新興住宅 地域 南西6m市道 水道、ガス、下水 豊後竹田 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    70 ｍ、南    70 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 建築協定によりアパート等の 建築が制限されている。 街 路 基準方位：北、６ｍ 市道 交通 施設 豊後竹田駅　北東方 1.2km 法令 規制 （都） ２低専 (50,100) 建築協定 ⑤地域要因の将 　来予測 竹田市土地開発公社が開発した分譲団地であり良好な居住環境が維持されているものの、高齢化と人口減少、新 型コロナウイルス感染症の影響により、地価は弱含み傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、竹田市中心市街地内の住宅地域、及びその周辺で開発された分譲住宅地域一帯。典型的需要者は、竹田 市内に勤める公務員などの所得が比較的安定している個人等と判断する。竹田市内では居住人口の減少や高齢化の進行 により宅地需要は弱いが、開発分譲住宅地の供給が少ないため近隣地域内における地価の下落は小幅にとどまっている 。土地の取引規模は２００～３５０㎡のものが多く、総額４００～９００万円程度が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 既成市街地に所在するため原価法の適用は断念した。建築協定により賃貸アパート等の収益用建物の建築が規制されて いる地域であるため収益還元法の適用も断念した。一方、近隣地域及び同一需給圏内の類似地域内において価格牽連性 が認められ信頼性のある取引事例を収集し得た。したがって、比準価格を標準とし、他の標準地との均衡を考慮すると ともに、不動産市場の動向を考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ過が落ち着いており、景気に持ち直し の動きがみられる。雇用情勢は弱い動きとな っている。住宅ローン金利は低金利状態が継 続している。 地域要因に格別の変動は無い。居住人口の減 少と高齢化が進行する中、竹田市においては 老齢者人口が生産年齢人口を上回った状態と なっている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％