別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 竹田 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   竹田 -2 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　長野　研一   TEL.

鑑定評価額 3,140,000 円  １㎡当たりの価格 12,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 竹田市大字会々字平２８１１番５ ②地積 　(㎡) 251   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が見 られる郊外の住宅地 域 北西4m道路 水道 豊後竹田 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   180 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４ｍ道路 交通 施設 豊後竹田駅　北西方 1.2km 法令 規制 （都） １中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 郊外の在来住宅地域で、居住人口の減少と高齢化の影響もあり住宅需要は弱く、地価は下落傾向で推移するもの と予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、竹田市中心部から近郊にかけての住宅地域一帯である。需要者は市内に勤務する３０～４０代のファミ リー層が中心である。過疎高齢化の進行により住宅地需要は総じて少なくなっている。需要の中心は、土地のみで総額 ３００～６００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 既成市街地に所在するため原価法の適用は断念した。また、市街地郊外に位置しており建物の賃貸市場が未成熟である ため、収益還元法は適用できなかった。取引の中心は自用目的であり、需要者は類似物件の取引価格水準を指標に購入 意思決定を行うのが一般的である。よって比準価格を重視し、代表標準地との均衡を考慮するとともに、不動産市場の 動向を考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　竹田 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     24,200 円／㎡ [ 99.6] 100 100 [102.0] 100 [188.8] [100.0] 100 12,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 竹田市における住宅地需要は乏しく、買い希 望価格と売り希望との乖離も大きいため、な かなか成約に至らないのが実情である。 地域要因に大きな変化はない。市勢の停滞に 伴い選別が強まるなか、地価は下落傾向で推 移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +78.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％