鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

津久見 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	津久見Ｗ２１調 -5	津久見市		更地	（　）	長方形	北西4m市道、中間画地		（都）近商 (90,200)
b	津久見Ｗ２１調 -14	津久見市		更地	（　）	不整形	無道路地		（都）１住居土砂災害警戒区域土砂災警特別区域
c	津久見Ｗ２１調 -6	津久見市		更地	（　）	長方形	南7.5m市道、西6m、角地		（都）２中専 (70,200)
d	津久見Ｗ２１調 -3	津久見市		更地	（　）	ほぼ長方形	西6m市道、中間画地		（都）２中専 (60,200)
e	津久見Ａ２１公 -1	津久見市		更地	（　）	台形	西4m市道、中間画地		（都）１住居土砂災害警戒区域 (60,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 21,935	100 [ 70.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 92.2]	33,817	100 [ 100.0]	33,817	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	33,800
b	(　 ) 15,900	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 52.1]	30,305	100 [ 89.3]	33,936		33,900
c	(　 ) 21,241	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	20,519	100 [ 61.4]	33,419		33,400
d	(　 ) 20,619	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	20,495	100 [ 61.3]	33,434		33,400
e	(　 ) 30,455	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	31,146	100 [ 90.3]	34,492		34,500

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	その他	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	その他	％／月 -0.05	画地　　　　 -7.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 -47.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -38.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -27.0	環境　　　　 -16.0
d	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -4.0
e	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 33,800 円／㎡]

津久見 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,847,703	389,994	1,457,709	1,395,840	61,869	（　0.9715） 60,106	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	1,252,208 円　　　　（　 7,830 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

津久見 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
アパート	70.00	ＬＳ2	140.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）１住居準防	70 ％	200 ％	200 ％	160 ㎡	10.7 m x 14.8 m	前面道路：市道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１ＤＫ、平均専有面積３５㎡を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	70.00	100.0	70.00	1,114	77,980	0.0	0
							1.0	77,980
2～ 2	住宅	70.00	100.0	70.00	1,143	80,010	0.0	0
							1.0	80,010
～

～

～

計		140.00	100.0	140.00		157,990		0
								157,990

⑨年額支払賃料	157,990 円　×　12ヶ月　＝　 1,895,880 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含むため計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 72,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

賃貸保証契約を想定するため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,895,880 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 72,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 157,430 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,810,450 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 157,990 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 37,253 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,847,703 円　　　　（　 11,548 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	津久見Ｌ２２公賃　　　　-1	1,251 ( 1,249)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [104.5]	100 [105.0]	100 [102.5]	1,112	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,167 円/㎡　月額支払賃料（　 1,143 円/㎡）　基準階 2 F B
b	津久見Ｌ２２公賃　　　　-2	1,014 ( 970)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [ 95.0]	100 [ 93.1]	1,220
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

津久見 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	96,000 円	19,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	98,394 円	1,967,880　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 8,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 148,800 円	19,200,000　×　　 50.0 ％　×　 15.50 /1000
④損害保険料	19,200 円	19,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	19,200 円	19,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 389,994 円　（　　　　　　 2,437 円／㎡）　　（経費率　　 21.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9715

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	19,200,000 円	設計監理料率　 133,000 円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0727	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0596 ×　 45 ％　＋　0.0790 × 40 ％　＋ 0.0952 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,395,840 円（　　　　　 8,724 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,847,703 円
②総費用	389,994 円
③純収益　①－②	1,457,709 円
④建物等に帰属する純収益	1,395,840 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	61,869 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	60,106 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 376 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,252,208 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,830 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
津久見 -1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

津久見 -1

大分県

大分

氏名

不動産鑑定士　野崎　航也

TEL.

鑑定評価額

5,410,000 円

１㎡当たりの価格

33,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.0 倍
(2)実地調査日	令和4年1月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	津久見市宮本町８８９番｢宮本町１５－３｣				②地積　(㎡)	160 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）１住居 (60,200) 準防（その他） (70,200)
	1:1.5	住宅Ｗ2	一般住宅の中に空地が見られる中心部の住宅地域	南東5m市道	水道、下水	津久見 140m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 60 ｍ、南 65 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 150 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

５ｍ市道

交通

施設

津久見駅　南西方

140m

法令

規制

（都）１住居
(70,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

津久見駅背後の区画整然とした住宅地域であり、居住環境は良好であるが、人口減少による住宅需要の低迷や、
郊外の分譲住宅地と比べた割高感から地価は今後も弱含みで推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 33,800 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 7,930 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は津久見市中心部周辺の住宅地域である。需要者の中心は市内在住の自己居住用の住宅用地を求めるファミ
リー層である。市場において競争関係にある津久見市郊外の分譲住宅地等と比較すると割高感が強く、津久見市におい
て中心部に近い利点は僅かであるため、相対的に競争力は弱い。取引の中心となる価格帯としては、土地総額５００万
円～８００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

賃貸用の共同住宅も所在しているが新規供給は殆ど見られず、自用目的の取引が中心である。主たる需要者は個人であ
り、当該需要者は居住の快適性等を重視して取引を行う傾向が強く、収益性が価格形成に与える影響は殆どないことか
ら収益価格に規範性は乏しい。従って、本件においては類似事例を収集し得た比準価格を採用し、収益価格は参考に留
め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　臼杵 -3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 32,900 円／㎡

[ 99.4]
100

100
[100.0]

100
[ 97.0]

[100.0]
100

33,700

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     34,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

基幹産業であるライム産業はコロナ禍の影響
により停滞したほか、依然として人口減少が
持続しており、地域経済の先行きは不透明で
ある。

環境面は概ね良好であるが、他の住宅地と比
べた割高感から需給は弱含みであるため、地
価は微減傾向が持続するものと予測する。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  -2.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

津久見 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	津久見Ａ２２公 -2	津久見市		底地	（　）	ほぼ長方形	南4.3m市道、東1.5m、角地		（都）商業 (90,258)
b	津久見Ｗ２１調 -5	津久見市		更地	（　）	長方形	北西4m市道、中間画地		（都）近商 (90,200)
c	津久見Ｗ２１調 -11	津久見市		更地	（　）	台形	北6m市道、中間画地		（都）準工 (60,200)
d	津久見Ｗ２１調 -9	津久見市		底地	（　）	不整形	南西3.4m市道、中間画地		（都）商業 (90,240)
e	津久見Ｗ２１調 -7	津久見市		更地	（　）	不整形	南4m市道、北西3.5m、二方路		（都）２中専 (60,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 30,248) 30,248	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	30,157	100 [ 95.7]	31,512	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	31,500
b	(　 ) 21,935	100 [ 70.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 92.2]	33,817	100 [ 100.0]	33,817		33,800
c	(　 ) 22,280	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	22,146	100 [ 71.4]	31,017		31,000
d	(　 18,942) 18,942	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 68.4]	27,527	100 [ 79.8]	34,495		34,500
e	(　 ) 24,200	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ / ]	100 [ 99.0]	24,224	100 [ 73.5]	32,958		33,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -7.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
b	その他	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	その他	％／月 -0.05	画地　　　　 -7.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -30.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -31.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
e	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 33,800 円／㎡]

津久見 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であるため、原価法を採用することはできなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,847,802	389,280	1,458,522	1,395,840	62,682	（　0.9715） 60,896	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	1,268,667 円　　　　（　 7,930 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

津久見 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
アパート	70.00	ＬＳ2	140.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）１住居準防	70 ％	200 ％	200 ％	160 ㎡	10.7 m x 14.8 m	前面道路：市道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平均専有面積約３５㎡、１ＤＫ。また、使用容積率は地域の特性から判定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	70.00	100.0	70.00	1,120	78,400	1.0	78,400
							1.0	78,400
～

～

～

～

計		140.00	100.0	140.00		156,800		156,800
								156,800

⑨年額支払賃料	156,800 円　×　12ヶ月　＝　 1,881,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含めているため計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 72,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金で担保されるため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,881,600 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 72,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 156,288 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,797,312 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	156,800 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,443 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 156,800 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 49,047 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,847,802 円　　　　（　 11,549 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	津久見Ａ２２公賃　　　　-1	1,251 ( 1,249)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	1,290	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,153 円/㎡　月額支払賃料（　 1,120 円/㎡）　基準階 2 F B
b	津久見Ａ２２公賃　　　　-2	968 ( 947)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,132
c	津久見Ａ２２公賃　　　　-3	857 ( 857)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	972

津久見 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	96,000 円	19,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	97,680 円	1,953,600　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 8,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 148,800 円	19,200,000　×　　 50.0 ％　×　 15.50 /1000
④損害保険料	19,200 円	19,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	19,200 円	19,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 389,280 円　（　　　　　　 2,433 円／㎡）　　（経費率　　 21.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9715

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	19,200,000 円	設計監理料率　 133,000 円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0727	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0596 ×　 45 ％　＋　0.0790 × 40 ％　＋ 0.0952 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,395,840 円（　　　　　 8,724 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,847,802 円
②総費用	389,280 円
③純収益　①－②	1,458,522 円
④建物等に帰属する純収益	1,395,840 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	62,682 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	60,896 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 381 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,268,667 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,930 円／㎡）