鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

臼杵 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	臼杵Ｕ２１公 -20	臼杵市		底地	（　）	台形	南6m市道、東4m、角地		（都）準工 (70,200)
b	臼杵Ｏ２２公 -7	臼杵市		建付地	（　）	ほぼ整形	北東12m市道、北西11.6m、角地		（都）１住居 (70,200)
c	臼杵Ｚ２１調 -17	臼杵市		建付地	（　）	長方形	南12m市道、西7.6m、角地		（都）商業 (90,400)
d	大分Ｑ２２公 -25	大分市		更地	（　）	ほぼ整形	北16m国道、中間画地		２住居土砂災害警戒区域 (60,200)
e	大分Ｒ２２公 -2	大分市		底地	（　）	ほぼ長方形	西30m国道、北18m、角地		近商駐車付置義務 (90,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 16,510) 33,020	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	32,275	100 [ 66.1]	48,828	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	48,800
b	(　 ) 31,747	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	30,761	100 [ 66.1]	46,537		46,500
c	(　 ) 45,699	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	44,235	100 [ 88.1]	50,210		50,200
d	(　 ) 33,091	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	33,488	100 [ 67.7]	49,465		49,500
e	(　 31,615) 39,519	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	37,562	100 [ 80.0]	46,953		47,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
a	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -29.0
b	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -28.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
e	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 48,700 円／㎡]

臼杵 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			沿線に参考とすべき新規造成事例が見当たらず適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,251,283	744,140	3,507,143	2,438,010	1,069,133	（　0.9701） 1,037,166	（ 5.4 - 0.2 ） 5.2％
	⑧収益価格	19,945,500 円　　　　（　 29,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

臼杵 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	240.00	Ｓ1	240.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）近商	90 ％	200 ％	200 ％	670 ㎡	21.8 m x 30.5 m	前面道路：国道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

路線商業地につき駐車場台数を十分確保した店舗１棟貸を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

１棟貸を想定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～	店舗	240.00	100.0	240.00	1,350	324,000	4.0	1,296,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		240.00	100.0	240.00		324,000		1,296,000
								0

⑨年額支払賃料	324,000 円　×　12ヶ月　＝　 3,888,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 240.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	4,000 円／台　×　 15 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 720,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金及び賃貸保証制度にて担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,888,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 720,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 368,640 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,239,360 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,296,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 11,923 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,251,283 円　　　　（　 6,345 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	臼杵Ｕ２２公賃　　　　-13	1,627 ( 1,622)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [130.0]	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	1,331	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,355 円/㎡　月額支払賃料（　 1,350 円/㎡）　基準階 1 F B
b	臼杵Ｕ２２公賃　　　　-14	2,534 ( 2,521)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [150.0]	100 [125.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,351
c	臼杵Ｕ２２公賃　　　　-15	1,658 ( 1,651)	100 [120.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,382

臼杵 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	154,500 円	30,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	138,240 円	4,608,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 150,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 239,400 円	30,900,000　×　　 50.0 ％　×　 15.50 /1000
④損害保険料	30,900 円	30,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	30,900 円	30,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 744,140 円　（　　　　　　 1,111 円／㎡）　　（経費率　　 17.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9701

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	30,900,000 円	設計監理料率　 125,000 円／㎡　×　 240.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0789	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0627 ×　 40 ％　＋　0.0817 × 30 ％　＋ 0.0978 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,438,010 円（　　　　　 3,639 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,251,283 円
②総費用	744,140 円
③純収益　①－②	3,507,143 円
④建物等に帰属する純収益	2,438,010 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,069,133 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,037,166 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,548 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,945,500 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 29,800 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
臼杵 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

臼杵 5-3

大分県

大分

氏名

不動産鑑定士　緒環　隆二

TEL.

鑑定評価額

32,200,000 円

１㎡当たりの価格

48,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和3年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	臼杵市大字野田字竹ノ下３１４番１				②地積　(㎡)	670 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）近商 (80,200) （その他） (90,200)
	1:1.5	店舗兼事務所Ｓ2	沿道型店舗が建ち並ぶ国道沿いの路線商業地域	南東25m国道、背面道	水道、下水	上臼杵 1.4km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 180 ｍ、西 500 ｍ、南 260 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 22.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 660 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２５ｍ国道

交通

施設

上臼杵駅　西方

1.4km

法令

規制

（都）近商
(90,200)

⑤地域要因の将
　来予測

高速ＩＣに接続する広幅員国道沿いに展開する路線商業地域であり、市内の商業地域の中では大型店舗の集積度
が高いものの、コロナ禍により人出が減少していることから、地価は弱含みで推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 48,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 30,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、店舗・営業所等が立地可能である臼杵市西部を中心に津久見市から大分市東部へ通じる幹線道路沿いに
展開する路線商業地域を含む圏域である。道路整備状況、大型店舗集積度や交通量等の点から臼杵市内では市場競争力
の高い路線商業地域である。典型的な需要者は、沿道型サービス業を展開する法人又は地元業者であり、中心となる価
格帯は５００～１，０００㎡前後の画地規模で総額２，４００～４，８００万円前後であると認められる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

同一需給圏内の類似地域から価格牽連性の認められる事例を採用し、検討を加えた結果、市場性を反映した比準価格を
得た。また、高速ＩＣに近接し、市内ではホテル、大型パチンコ店、大型ホームセンター等の大型施設が集積する地域
であるものの、収益価格は相対的に低位に求められた。そこで、他の標準地との均衡を考慮するとともに、不動産市場
の動向を見定めながら、収益価格について考慮をはらいつつ、比準価格を重視し鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　■標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　臼杵 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 45,800 円／㎡

[ 99.6]
100

100
[100.0]

100
[ 94.6]

[100.0]
100

48,200

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     48,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

臼杵市内の土地取引件数はここ数年漸次低下
傾向にある。一方住宅着工件数は低下した昨
年度に比較して増加し一昨年並に回復しつつ
ある。

高速ＩＣへの幹線道路沿いに展開する地域で
あり、新規出店素地が次第に乏しくなるにつ
れ既存施設における借主の入替が見受けられ
るようになった。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  -1.5
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

臼杵 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	臼杵Ｚ２１調 -17	臼杵市		建付地	（　）	長方形	南12m市道、西7.6m、角地		（都）商業 (90,400)
b	臼杵Ｏ２２公 -7	臼杵市		建付地	（　）	ほぼ整形	北東12m市道、北西11.6m、角地		（都）１住居 (70,200)
c	大分Ｑ２２公 -25	大分市		更地	（　）	ほぼ整形	北16m国道、中間画地		２住居土砂災害警戒区域 (60,200)
d	津久見Ａ２２公 -1	津久見市		更地	（　）	台形	南16m国道、西17m、角地		（都）商業 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 45,699	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	44,235	100 [ 83.3]	53,103	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	53,100
b	(　 ) 31,747	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	30,730	100 [ 70.4]	43,651		43,700
c	(　 ) 33,091	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	33,488	100 [ 68.1]	49,175		49,200
d	(　 ) 28,800	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ / ]	100 [ 77.4]	36,912	100 [ 86.6]	42,624		42,600
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.9	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -11.3
a	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.9	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -21.2
b	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -31.2
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -13.4
d	正常	％／月 -0.09	画地　　　　 -22.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 48,500 円／㎡]

臼杵 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,132,923	721,096	3,411,827	2,335,440	1,076,387	（　0.9701） 1,044,203	（ 5.4 - 0.2 ） 5.2％
	⑧収益価格	20,080,827 円　　　　（　 30,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

臼杵 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	230.00	Ｓ1	230.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）近商	90 ％	200 ％	200 ％	670 ㎡	22.0 m x 30.0 m	前面道路：国道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗１棟貸

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸を想定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	230.00	100.0	230.00	1,320	303,600	3.0	910,800
							0.0	0
～

～

～

～

計		230.00	100.0	230.00		303,600		910,800
								0

⑨年額支払賃料	303,600 円　×　12ヶ月　＝　 3,643,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 230.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含めているため不計上
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 14 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 840,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金にて担保されているため不計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,643,200 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 840,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 358,656 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,124,544 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	910,800 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 8,379 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,132,923 円　　　　（　 6,169 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	臼杵Ο２２公賃　　　　-33	1,200 ( 1,198)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	1,283	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,353 円/㎡　月額支払賃料（　 1,320 円/㎡）　基準階 1 F B
b	臼杵Ο２２公賃　　　　-24	1,658 ( 1,651)	100 [120.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,410
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

臼杵 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	148,000 円	29,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	134,496 円	4,483,200　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 150,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 229,400 円	29,600,000　×　　 50.0 ％　×　 15.50 /1000
④損害保険料	29,600 円	29,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	29,600 円	29,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 721,096 円　（　　　　　　 1,076 円／㎡）　　（経費率　　 17.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9701

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	29,600,000 円	設計監理料率　 125,000 円／㎡　×　 230.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0789	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0627 ×　 40 ％　＋　0.0817 × 30 ％　＋ 0.0978 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,335,440 円（　　　　　 3,486 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,132,923 円
②総費用	721,096 円
③純収益　①－②	3,411,827 円
④建物等に帰属する純収益	2,335,440 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,076,387 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,044,203 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,559 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,080,827 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 30,000 円／㎡）