鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

臼杵 -2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	臼杵Ο２２公 -8	臼杵市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西6.1m市道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
b	臼杵Ｕ２２公 -14	臼杵市		更地	（　）	長方形	北西10.4m市道、中間画地		（都）土砂災警特別区域 (80,400)
c	臼杵Ｚ２１公 -13	臼杵市		建付地	（　）	不整形	東4.2m市道、中間画地		（都）１住居 (60,168)
d	臼杵Ｚ２１調 -19	臼杵市		更地	（　）	長方形	北4.2m道路、中間画地		（都）１住居 (60,168)
e	臼杵Ο２２公 -11	臼杵市		更地	（　）	ほぼ正方形	南3.6m市道、西0.6m、角地		（都）２中専 (70,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 16,383	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ / ]	100 [ 83.8]	19,394	100 [ 94.9]	20,436	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	21,000
b	(　 ) 5,396	100 [ 50.0]	[ 99.0] 100	100 [ / ]	100 [ 76.5]	13,966	100 [ 71.8]	19,451		20,000
c	(　 ) 13,546	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	14,116	100 [ 76.5]	18,452		19,000
d	(　 ) 21,277	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 113.4]	18,669	100 [ 92.6]	20,161		20,800
e	(　 ) 33,660	100 [ 100.0]	[ 98.3] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	32,439	100 [ 151.3]	21,440		22,100

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -7.0
a	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -14.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	その他	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
b	その他	％／月 -0.07	画地　　　　 -23.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +13.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +50.0
e	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 20,900 円／㎡]

臼杵 -2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地（埋立造成時より期間経過）につき適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,202,716	446,510	1,756,206	1,658,980	97,226	（　0.9696） 94,270	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	1,963,958 円　　　　（　 8,390 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

臼杵 -2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	90.00	Ｗ2	180.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）１住居	60 ％	200 ％	160 ％	234 ㎡	16.2 m x 14.5 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１・２階とも共同住宅（２ＤＫ；４５㎡）とし、全戸１台分の駐車場を確保

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段を想定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	共同住宅	90.00	100.0	90.00	1,020	91,800	0.0	0
							1.0	91,800
2～	共同住宅	90.00	100.0	90.00	1,020	91,800	0.0	0
							1.0	91,800
～

～

～

計		180.00	100.0	180.00		183,600		0
								183,600

⑨年額支払賃料	183,600 円　×　12ヶ月　＝　 2,203,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 144,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

賃貸保証制度にて担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,203,200 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 144,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 187,776 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,159,424 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 183,600 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 43,292 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,202,716 円　　　　（　 9,413 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	臼杵Ｕ２２公賃　　　　-4	1,088 ( 1,088)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [105.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,036	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,042 円/㎡　月額支払賃料（　 1,020 円/㎡）　基準階 2 F B
b	臼杵Ｕ２２公賃　　　　-5	840 ( 840)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	1,050
c	臼杵Ｕ２２公賃　　　　-6	1,039 ( 1,039)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [106.0]	100 [100.0]	980

臼杵 -2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	109,000 円	21,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	117,360 円	2,347,200　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 7,650 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 168,900 円	21,800,000　×　　 50.0 ％　×　 15.50 /1000
④損害保険料	21,800 円	21,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	21,800 円	21,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 446,510 円　（　　　　　　 1,908 円／㎡）　　（経費率　　 20.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

45 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

10 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9696

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	21,800,000 円	設計監理料率　 120,000 円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　(100% ＋　 1.03 ％)
②元利逓増償還率	0.0761	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0636 ×　 45 ％　＋　0.0843 × 45 ％　＋ 0.0952 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,658,980 円（　　　　　 7,090 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,202,716 円
②総費用	446,510 円
③純収益　①－②	1,756,206 円
④建物等に帰属する純収益	1,658,980 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	97,226 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	94,270 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 403 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,963,958 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,390 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
臼杵 -2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

臼杵 -2

大分県

大分

氏名

不動産鑑定士　緒環　隆二

TEL.

鑑定評価額

4,890,000 円

１㎡当たりの価格

20,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和3年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	臼杵市大字諏訪字鬼塚４７８番４５				②地積　(㎡)	234 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）１住居 (60,200) （その他） (60,160)
	1.2:1	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が多い郊外の住宅地域	南東4m市道	水道	臼杵 2.8km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 110 ｍ、南 150 ｍ、北 90 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 16.0 ｍ、奥行　約　　 14.5 ｍ、規模　　 230 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　４ｍ
市道

交通

施設

臼杵駅　北方

2.8km

法令

規制

（都）１住居
(60,160)

⑤地域要因の将
　来予測

臼杵湾の北側部分に広がる日当たりの優れた海岸埋立造成住宅地域であるが、市中心部と商業施設まで距離があ
ることや津波の被害が想定されることから、需要は少なく地価の下落が続くものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 20,900 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 8,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、商業施設及び官公署から距離があるものの、臼杵湾の北側に広がる日当たりの良い住宅地域である。需
要者の中心は、市内勤務の公務員を含めた平均的給与所得者である。元来、典型的な農山漁村であったが、埋立造成後
は、主として市中心部から住宅を求めて転入が多くあった。昨今は海岸低地部のため津波被害の懸念が大きく敬遠され
る傾向がある。中心となる価格帯は２００～３００㎡前後の画地で総額４００～６００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

臼杵湾を南に臨む埋立地に造成された古い住宅地域であるが中低層共同住宅も散見されるようになった。本件では臼杵
市北部の同一需給圏内の類似地域から価格牽連性の認められる事例を採用したことから、市場性を反映した精度の高い
比準価格を得た。大部分が自己利用建物の戸建住宅地域であることから、比準価格を標準とし、収益価格を参考に留め
、代表標準地との均衡を考慮するとともに、不動産市場の動向を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　臼杵 -3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 32,900 円／㎡

[ 99.4]
100

100
[100.0]

100
[161.3]

[103.0]
100

20,900

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     21,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

臼杵市内の土地取引件数はここ数年漸次低下
傾向にある。一方住宅着工件数は低下した昨
年度に比較して増加し一昨年並に回復しつつ
ある。

臼杵湾北側で日照に優れるが、津波被害の懸
念から、海岸部低地での新規住宅建築は少な
く、一定規模以上の画地に太陽光発電施設の
設置もみられる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +53.5
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

臼杵 -2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	臼杵Ο２２公 -8	臼杵市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西6.1m市道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
b	臼杵Ｏ２２公 -1	臼杵市		建付地	（　）	不整形	南西3.4m市道、中間画地		（都）１住居 (60,160)
c	臼杵Ｈ２１調 -6	臼杵市		更地	（　）	ほぼ台形	西4.3m市道、中間画地		（都） (70,200)
d	臼杵Ｚ２１調 -20	臼杵市		更地	（　）	長方形	北4.2m道路、中間画地		（都）１住居 (60,168)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 16,383	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ / ]	100 [ 83.8]	19,394	100 [ 96.9]	20,014	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	20,600
b	(　 ) 10,950	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 60.0]	18,122	100 [ 92.2]	19,655		20,200
c	(　 ) 17,801	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	17,623	100 [ 86.6]	20,350		21,000
d	(　 ) 21,898	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ / ]	100 [ 113.7]	19,105	100 [ 90.1]	21,204		21,800
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -4.0
a	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -14.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -23.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -6.0
c	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -6.0
d	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +13.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 20,900 円／㎡]

臼杵 -2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			埋立造成後長期間経過し、既成市街地となっているため適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,158,158	438,808	1,719,350	1,620,930	98,420	（　0.9696） 95,428	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	1,988,083 円　　　　（　 8,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

臼杵 -2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	86.00	Ｗ2	172.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）１住居	60 ％	200 ％	160 ％	234 ㎡	16.0 m x 14.5 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２階建て総戸数４戸、各室とも１ＬＤＫタイプ４３㎡

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	86.00	100.0	86.00	1,065	91,590	2.0	183,180
							0.0	0
2～ 2	共同住宅	86.00	100.0	86.00	1,065	91,590	2.0	183,180
							0.0	0
～

～

～

計		172.00	100.0	172.00		183,180		366,360
								0

⑨年額支払賃料	183,180 円　×　12ヶ月　＝　 2,198,160 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 172.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含まれているため不計上
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 144,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているため不計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,198,160 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 144,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 187,373 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,154,787 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	366,360 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,371 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,158,158 円　　　　（　 9,223 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	臼杵Ο２２公賃　　　　-17	900 ( 900)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	1,059	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,070 円/㎡　月額支払賃料（　 1,065 円/㎡）　基準階 2 F B
b	臼杵Ο２２公賃　　　　-1	1,077 ( 1,055)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,077
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

臼杵 -2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	106,500 円	21,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	117,108 円	2,342,160　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 7,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 165,000 円	21,300,000　×　　 50.0 ％　×　 15.50 /1000
④損害保険料	21,300 円	21,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	21,300 円	21,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 438,808 円　（　　　　　　 1,875 円／㎡）　　（経費率　　 20.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

45 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

10 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9696

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	21,300,000 円	設計監理料率　 120,000 円／㎡　×　 172.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0761	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0636 ×　 45 ％　＋　0.0843 × 45 ％　＋ 0.0952 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,620,930 円（　　　　　 6,927 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,158,158 円
②総費用	438,808 円
③純収益　①－②	1,719,350 円
④建物等に帰属する純収益	1,620,930 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	98,420 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	95,428 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 408 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,988,083 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,500 円／㎡）