鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

臼杵 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	臼杵Ｚ２１調 -14	臼杵市		建付地	（　）	長方形	南6.2m市道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
b	臼杵Ｈ２１調 -14	臼杵市		建付地	（　）	長方形	東8.1m市道、北3.8m、角地		（都）１住居 (70,200)
c	臼杵Ｚ２１公 -10	臼杵市		更地	（　）	長方形	西6.4m市道、北4m、角地		１住居 (70,200)
d	臼杵Ｕ２１公 -1	臼杵市		更地	（　）	ほぼ正方形	北東4.5m市道、中間画地		（都）１住居 (60,180)
e	臼杵Ｕ２１公 -11	臼杵市		更地	（　）	長方形	南3.4m市道、中間画地		（都）２中専 (60,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 44,588	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	44,276	100 [ 96.0]	46,121	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	46,100
b	(　 ) 26,462	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	25,409	100 [ 97.9]	25,954		26,000
c	(　 ) 45,098	100 [ 107.0]	[ 98.5] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	40,306	100 [ 100.0]	40,306		40,300
d	(　 ) 25,861	100 [ 100.0]	[ 98.5] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	28,303	100 [ 92.1]	30,731		30,700
e	(　 ) 31,763	100 [ 100.0]	[ 98.5] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	31,925	100 [ 93.1]	34,291		34,300

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -4.0
b	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	限定価格	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	限定価格	％／月 -0.08	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 40,900 円／㎡]

臼杵 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地につき適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,423,702	466,444	1,957,258	1,658,980	298,278	（　0.9696） 289,210	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	6,025,208 円　　　　（　 24,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

臼杵 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	90.00	Ｗ2	180.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）１住居	60 ％	200 ％	200 ％	247 ㎡	15.5 m x 16.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１・２階とも共同住宅（２ＤＫ：４５㎡）とし、全戸１台分の駐車場を確保

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	90.00	100.0	90.00	1,118	100,620	0.0	0
							1.0	100,620
2～ 2	共同住宅	90.00	100.0	90.00	1,118	100,620	0.0	0
							1.0	100,620
～

～

～

計		180.00	100.0	180.00		201,240		0
								201,240

⑨年額支払賃料	201,240 円　×　12ヶ月　＝　 2,414,880 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,500 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 168,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

賃貸保証制度にて担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,414,880 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 168,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 206,630 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,376,250 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 201,240 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 47,452 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,423,702 円　　　　（　 9,813 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	臼杵Ο２２公賃　　　　-34	1,093 ( 1,049)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,214	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,148 円/㎡　月額支払賃料（　 1,118 円/㎡）　基準階 2 F B
b	臼杵Ο２２公賃　　　　-27	1,078 ( 1,057)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,135
c	臼杵Ο２２公賃　　　　-25	1,020 ( 1,000)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 98.0]	1,096

臼杵 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	109,000 円	21,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	129,144 円	2,582,880　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 15,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 168,900 円	21,800,000　×　　 50.0 ％　×　 15.50 /1000
④損害保険料	21,800 円	21,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	21,800 円	21,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 466,444 円　（　　　　　　 1,888 円／㎡）　　（経費率　　 19.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

45 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

10 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9696

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	21,800,000 円	設計監理料率　 120,000 円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　(100% ＋　 1.03 ％)
②元利逓増償還率	0.0761	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0636 ×　 45 ％　＋　0.0843 × 45 ％　＋ 0.0952 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,658,980 円（　　　　　 6,717 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,423,702 円
②総費用	466,444 円
③純収益　①－②	1,957,258 円
④建物等に帰属する純収益	1,658,980 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	298,278 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	289,210 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,171 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,025,208 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,400 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
臼杵 -1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

臼杵 -1

大分県

大分

氏名

不動産鑑定士　日下部　洋一

TEL.

鑑定評価額

10,100,000 円

１㎡当たりの価格

41,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月12日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	32,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月17日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	臼杵市大字臼杵字洲崎８１番１２８				②地積　(㎡)	247 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）１住居 (60,200) （その他）
	1:1	住宅Ｗ2	中規模住宅のほかアパート等も介在する住宅地域	西6m市道	水道、下水	臼杵 1.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 80 ｍ、南 30 ｍ、北 130 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.5 ｍ、奥行　約　　 16.0 ｍ、規模　　 250 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

６ｍ市道

交通

施設

臼杵駅　北西方

1.0km

法令

規制

（都）１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

中心部商業地と官公街に近接し利便性は良好ながら、郊外路線商業地域の充実とともに優位性は低下しており、
昨今は津波被害に対する懸念から臨海部の住宅地を敬遠する傾向も強く、取引価格の低迷が続くと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 41,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 23,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は臼杵市内において宅地分譲事業が成立する既成市街地及び周辺部住宅地域である。需要者は市民全般で、
平均的な給与所得者や公務員、自営業者等が対象となる。このうち、臼杵川以東の中心部住宅地域は所得水準の比較的
高い階層が主な需要者となっており、中心となる価格帯は７０坪程度の比較的規模の大きい画地で総額１，０００万円
前後となっているが、昨今は津波被害の懸念から高台の住宅地に需要がシフトしており取引件数は乏しい状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

一般住宅のほか中低層共同住宅も介在する既成市街地で、自用目的の取引に加え、アパート・月極駐車場等の収益物件
に対する需要も認められる。本件では価格牽連性の強い事例を採用したことから比準価格の精度は高く、単価と総額の
両面から市場性を反映した価格が得られている。自用を前提とする住宅地としての地価水準が形成されていることから
比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　臼杵 -3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 32,900 円／㎡

[ 99.4]
100

100
[100.0]

100
[ 79.7]

[100.0]
100

41,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     41,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

令和２年度の臼杵市新設住宅着工戸数は貸家
が落込み前年度の８割弱に減少したが、本年
度は前年同期を３割程度上回る水準で推移し
ている。

臼杵小学校の高台移転案は住民の反対で撤回
されたが、平成２５年度の消防庁舎に続き、
令和元年に市役所の一部機能が郊外の高台に
移転。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 -17.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

臼杵 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	臼杵Ｕ２１公 -16	臼杵市		更地	（　）	長方形	西6.4m市道、北4m、角地		１住居 (70,200)
b	臼杵Ｕ２２公 -12	臼杵市		建付地	（　）	長方形	東8.1m市道、北3.8m、角地		（都）１住居 (70,200)
c	臼杵Ｚ２１調 -14	臼杵市		建付地	（　）	長方形	南6.2m市道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
d	臼杵Ｕ２２公 -4	臼杵市		更地	（　）	長方形	東5m市道、中間画地		（都）２中専 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 45,098	100 [ 110.0]	[ 98.7] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	39,287	100 [ 96.0]	40,924	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	40,900
b	(　 ) 26,462	100 [ 80.0]	[ 99.2] 100	100 [ 80.0]	100 [ 104.0]	39,439	100 [ 96.0]	41,082		41,100
c	(　 ) 44,588	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	44,365	100 [ 107.8]	41,155		41,200
d	(　 ) 40,415	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	40,415	100 [ 99.0]	40,823		40,800
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	限定価格	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -5.0
a	限定価格	％／月 -0.07	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	売急ぎ	％／月 -0.06	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -5.0
b	売急ぎ	％／月 -0.06	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 41,000 円／㎡]

臼杵 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地につき適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,407,464	465,580	1,941,884	1,658,980	282,904	（　0.9696） 274,304	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	5,714,667 円　　　　（　 23,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

臼杵 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	90.00	Ｗ2	180.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）１住居	60 ％	200 ％	200 ％	247 ㎡	15.5 m x 16.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１・２階とも共同住宅（２ＤＫ；４５㎡）とし、全戸１台分の駐車場を確保

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段を想定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	共同住宅	90.00	100.0	90.00	1,110	99,900	0.0	0
							1.0	99,900
2～	共同住宅	90.00	100.0	90.00	1,110	99,900	0.0	0
							1.0	99,900
～

～

～

計		180.00	100.0	180.00		199,800		0
								199,800

⑨年額支払賃料	199,800 円　×　12ヶ月　＝　 2,397,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,500 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 168,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

賃貸保証制度にて担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,397,600 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 168,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 205,248 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,360,352 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 199,800 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 47,112 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,407,464 円　　　　（　 9,747 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	臼杵Ｕ２２公賃　　　　-1	1,306 ( 1,306)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,131	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,134 円/㎡　月額支払賃料（　 1,110 円/㎡）　基準階 2 F B
b	臼杵Ｕ２２公賃　　　　-2	1,356 ( 1,330)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [120.0]	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	1,228
c	臼杵Ｕ２２公賃　　　　-3	1,046 ( 1,046)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	996

臼杵 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	109,000 円	21,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	128,280 円	2,565,600　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 15,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 168,900 円	21,800,000　×　　 50.0 ％　×　 15.50 /1000
④損害保険料	21,800 円	21,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	21,800 円	21,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 465,580 円　（　　　　　　 1,885 円／㎡）　　（経費率　　 19.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

45 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

10 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9696

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	21,800,000 円	設計監理料率　 120,000 円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　(100% ＋　 1.03 ％)
②元利逓増償還率	0.0761	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0636 ×　 45 ％　＋　0.0843 × 45 ％　＋ 0.0952 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,658,980 円（　　　　　 6,717 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,407,464 円
②総費用	465,580 円
③純収益　①－②	1,941,884 円
④建物等に帰属する純収益	1,658,980 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	282,904 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	274,304 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,111 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,714,667 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,100 円／㎡）