鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

佐伯 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	佐伯Ｂ２２公 -17	佐伯市		更地	（　）	長方形	南東5.5m市道、中間画地		（都）商業 (80,330)
b	佐伯Ｂ２２公 -18	佐伯市		建付地	（　）	長方形	南東15m国道、北東2.5m、角地		（都）商業 (100,400)
c	佐伯Ｈ２１調 -6	佐伯市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西5.1m市道、南東5m、二方路		（都）商業 (90,306)
d	佐伯Ｉ２１調 -8	佐伯市		建付地	（　）	ほぼ台形	北西14.5m市道、中間画地		（都）商業 (80,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 24,172	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 59.9]	40,112	100 [ 76.8]	52,229	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	52,200
b	(　 ) 35,456	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 71.4]	49,460	100 [ 100.0]	49,460		49,500
c	(　 ) 37,808	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	36,303	100 [ 76.8]	47,270		47,300
d	(　 ) 42,265	100 [ 100.0]	[ 98.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 81.0]	51,292	100 [ 100.0]	51,292		51,300
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 -14.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 -30.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 -28.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 -19.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 50,300 円／㎡]

佐伯 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存するため、土地の再調達原価の把握が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,524,774	462,980	2,061,794	1,585,890	475,904	（　0.9701） 461,674	（ 5.4 - 0.2 ） 5.2％
	⑧収益価格	8,878,346 円　　　　（　 27,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

佐伯 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	130.00	Ｓ1	130.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業準防	100 ％	400 ％	400 ％	327 ㎡	13.9 m x 24.0 m	前面道路：国道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一棟貸しの店舗を想定。使用容積率は地域の標準的容積率より判断。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	130.00	100.0	130.00	1,600	208,000	4.0	832,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		130.00	100.0	130.00		208,000		832,000
								0

⑨年額支払賃料	208,000 円　×　12ヶ月　＝　 2,496,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 130.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含まれるので計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	4,000 円／台　×　 5 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 240,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されるので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,496,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 240,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 218,880 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,517,120 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	832,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,654 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,524,774 円　　　　（　 7,721 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	佐伯Ｔ２２公賃　　　　-2	2,095 ( 2,050)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [135.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,634	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,605 円/㎡　月額支払賃料（　 1,600 円/㎡）　基準階 1 F B
b	佐伯Ｔ２２公賃　　　　-4	2,017 ( 1,970)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [135.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,573
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

佐伯 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	100,500 円	20,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	82,080 円	2,736,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 79,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 160,800 円	20,100,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	20,100 円	20,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	20,100 円	20,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 462,980 円　（　　　　　　 1,416 円／㎡）　　（経費率　　 18.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9701

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	20,100,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 130.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0789	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0627 ×　 40 ％　＋　0.0817 × 30 ％　＋ 0.0978 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,585,890 円（　　　　　 4,850 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,524,774 円
②総費用	462,980 円
③純収益　①－②	2,061,794 円
④建物等に帰属する純収益	1,585,890 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	475,904 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	461,674 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,412 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,878,346 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 27,200 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
佐伯 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

佐伯 5-1

大分県

大分

氏名

不動産鑑定士　折原　修己

TEL.

鑑定評価額

16,400,000 円

１㎡当たりの価格

50,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	40,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年1月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	佐伯市城下西町７００番｢城下西町１－７｣				②地積　(㎡)	327 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,400) 準防（その他） (100,400)
	1:2	店舗Ｗ1	銀行、事務所、店舗等が建ち並ぶ商業地域	南東15m国道	水道、下水	佐伯 1.9km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 100 ｍ、南 90 ｍ、北 75 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特になし

街

路

１５ｍ　国道

交通

施設

佐伯駅　南西方

1.9km

法令

規制

（都）商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

国道沿いに店舗、金融機関等が建ち並ぶ中心商業地であるが、店舗の閉鎖等により中心商業地の衰退傾向は明ら
かであり、新型コロナによる影響もあり地価は引き続き下落傾向で推移すると予測される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 50,400 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 29,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は佐伯市内中心部周辺の商業地域であり、需要者の属性は不動産業者及び自己所有の法人が中心であり、近
年の取引は少ないものの自用の建物を目的とする法人を中心に推移している。新型コロナによる影響から取引は減少し
ている。中心価格帯は画地規模・形状等による需要動向の差から２千万円～５千万円程度と幅がある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

類似地域において信頼性の高い取引事例を収集しえた。自用の事務所、店舗が中心であり、需要が弱まっていることか
ら空室率が上がっており賃料水準は下落傾向にあるため収益価格は安価の試算となった。また収益価格については想定
によるもので説得力は比準価格に比して弱い。従って、比準価格を中心に収益価格を参酌して、鑑定評価額を上記の通
り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     50,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

木材業、漁業、造船業等の地域主力産業の不
振が続いており、新型コロナによる影響もあ
り不動産の需要は依然弱含みで推移している
。

さいき城山桜ホールがオープンしたものの、
コロナ禍による不透明な経済状況から中心市
街地での収益性の低下が見られ需要は弱い。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

佐伯 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	佐伯Ｂ２２公 -18	佐伯市		建付地	（　）	長方形	南東15m国道、北東2.5m、角地		（都）商業 (100,400)
b	佐伯Ｂ２２公 -17	佐伯市		更地	（　）	長方形	南東5.5m市道、中間画地		（都）商業 (80,330)
c	佐伯Ｔ２２公 -10	佐伯市		建付地	（　）	長方形	南東16m市道、北東4m、角地		（都）２中専 (70,200)
d	佐伯Ｉ２１調 -8	佐伯市		建付地	（　）	ほぼ台形	北西14.5m市道、中間画地		（都）商業 (80,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 35,456	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 71.4]	49,311	100 [ 99.0]	49,809	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	49,800
b	(　 ) 24,172	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ / ]	100 [ 59.9]	39,870	100 [ 85.5]	46,632		46,600
c	(　 ) 45,470	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.9]	46,268	100 [ 88.4]	52,339		52,300
d	(　 ) 42,265	100 [ 100.0]	[ 96.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 81.0]	50,353	100 [ 99.0]	50,862		50,900
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -1.0
a	正常	％／月 -0.25	画地　　　　 -28.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 -0.25	画地　　　　 -14.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 -30.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -7.0
c	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -1.0
d	正常	％／月 -0.25	画地　　　　 -19.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 50,400 円／㎡]

佐伯 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,525,212	457,052	2,068,160	1,554,330	513,830	（　0.9701） 498,466	（ 5.4 - 0.2 ） 5.2％
	⑧収益価格	9,585,885 円　　　　（　 29,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

佐伯 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	130.00	Ｓ1	130.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業準防	100 ％	400 ％	400 ％	327 ㎡	13.9 m x 24.0 m	前面道路：国道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

フロアー貸の店舗用であり、平均専有面積は１３０㎡程度。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

平家の店舗であり、有効率に影響はない

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
～ 1	店舗	130.00	100.0	130.00	1,640	213,200	3.0	639,600
							0.0	0
～

～

～

～

計		130.00	100.0	130.00		213,200		639,600
								0

⑨年額支払賃料	213,200 円　×　12ヶ月　＝　 2,558,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 130.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 5 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 180,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,558,400 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 180,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 219,072 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,519,328 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	639,600 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,884 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,525,212 円　　　　（　 7,722 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	佐伯Ｂ０４公賃　　　　-4	2,206 ( 2,204)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [140.0]	100 [100.0]	1,751	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,644 円/㎡　月額支払賃料（　 1,640 円/㎡）　基準階 1 F B
b	佐伯Ｂ０４公賃　　　　-5	1,178 ( 1,177)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	100 [ 90.0]	1,531
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

佐伯 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	98,500 円	19,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	82,152 円	2,738,400　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 79,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 157,600 円	19,700,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	19,700 円	19,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	19,700 円	19,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 457,052 円　（　　　　　　 1,398 円／㎡）　　（経費率　　 18.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9701

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	19,700,000 円	設計監理料率　 147,000 円／㎡　×　 130.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0789	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0627 ×　 40 ％　＋　0.0817 × 30 ％　＋ 0.0978 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,554,330 円（　　　　　 4,753 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,525,212 円
②総費用	457,052 円
③純収益　①－②	2,068,160 円
④建物等に帰属する純収益	1,554,330 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	513,830 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	498,466 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,524 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,585,885 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 29,300 円／㎡）