別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 佐伯 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   佐伯 -4 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　折原　修己   TEL.

鑑定評価額 6,470,000 円  １㎡当たりの価格 28,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.0 倍  (2)実地調査日 令和4年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 佐伯市字女島６９３６番４ ②地積 　(㎡) 227   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 南東6m市道 水道、下水 佐伯 2.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   160 ｍ、南   200 ｍ、北   160 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 ６ｍ　市道 交通 施設 佐伯駅　南東方 2.9km 法令 規制 （都） ２住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中心部近郊の既存住宅地であるが、周辺には空地や農地も残っており、郊外型大規模店舗との接近性が劣ること もあり需要が弱く、地価は緩やかな下落傾向で推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧佐伯市中心部周辺の一般住宅地域である。需要者の中心は市内への通勤を目的とする３０～５０代の１ 次取得者である。需要に対して供給が多く近年は地価の緩やかな下落傾向が継続している。新型コロナによる影響から 取引は減少している。土地は概ね５百万～８百万円前後で取引されているが、画地規模、形状等による需要動向の差が 激しい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集しえた。中心部周辺の既存住宅地域であり、周辺に収益物件が見 られるものの自用目的の戸建住宅が中心の住宅地域であり、収益性より快適性が重視される地域である。従って、比準 価格を中心に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　佐伯 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     37,100 円／㎡ [ 98.7] 100 100 [100.0] 100 [128.7] [100.0] 100 28,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     29,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 佐伯市の住宅地需要は落ち着きを見せており 、市内中心部近辺の住宅地需要は、弱含みで 地価の下落は継続している。 成熟した既存住宅地域であり、大きな変動要 因はないものの、分譲住宅地の供給はやや過 剰な状態であり地価の下落傾向は継続する。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +30.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.4 ％  ％