別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 中津 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   中津 9-1 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　此本　純也   TEL.

鑑定評価額 124,000,000 円  １㎡当たりの価格 12,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.0 倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 中津市大字田尻崎３番１ ②地積 　(㎡) 10,364   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 工業 (60,200) （その他） (70,200) 1:1 倉庫兼事務所 Ｓ1 配送センター等が建 ち並ぶ流通業務団地 北東8m市道 水道 東中津 2.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西   110 ｍ、南   300 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 倉庫兼事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 100.0 ｍ、奥行　約　　 100.0 ｍ、規模　　    10,000 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ８ｍ市道 交通 施設 東中津駅　北方 2.9km 法令 規制 （都） 工業 (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中津港付近の流通業務団地であり、空地は殆ど無く今後も現状を維持すると予測する。港湾付近の物流拠点とし て需給は安定的であり、地価は概ね横ばいで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 倉庫兼事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、中津市及び隣接する宇佐市の幹線道路付近の工業地域一帯。需要者は、流通業や製造業関連の県内外の 事業者等が中心である。街路整備等により需要が高まりつつあったが、半導体不足や物流の停滞、部品調達難等の供給 制約により先行きが不透明になっている。規模により価格帯にバラツキはあるが、土地単価は概ね１０，０００～１５ ，０００円程度が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 工業用地について借地契約は見られるが、建物の賃貸は空き物件を賃貸借に供する程度で賃貸物件は殆ど見られない。 自用目的の取引が中心であり、類似不動産の取引価格を指標の一つとして価格形成されることも多い。したがって中津 市内の工業地域における取引事例より試算され市場の実態を反映していると認められる比準価格を採用して、上記のと おり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物流の停滞や部品調達難等の供給制約により 、設備投資に一時的な停滞リスクが生じてい る。 約４０年前に埋め立てられた流通業務団地で 近時の物流拠点としては規模は小さいが、臨 港道路等が整備され利便性は良好である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％