鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

中津 -4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	中津Ｙ２２公 -1	中津市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東7.5m市道、北8m、角地		（都）１住居 (70,200)
b	中津Ｓ２１調 -3	中津市		建付地	（　）	長方形	南西4.8m市道、中間画地		（都）１中専 (60,192)
c	中津Ｌ２２公 -15	中津市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東9m市道、南6m、角地		（都）１住居 (70,200)
d	中津Ｍ２１調 -9	中津市		更地	（　）	ほぼ正方形	南東7.4m市道、北東4m、角地		（都）１中専 (70,200)
e	中津Ｑ２２公 -9	中津市		更地	（　）	ほぼ長方形	西6m私道、中間画地		（都）１中専 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 28,800	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	27,961	100 [ 123.6]	22,622	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	22,600
b	(　 ) 6,794	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 45.0]	100 [ 70.0]	21,568	100 [ 100.0]	21,568		21,600
c	(　 ) 20,565	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	19,966	100 [ 91.9]	21,726		21,700
d	(　 ) 24,174	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	23,470	100 [ 107.2]	21,894		21,900
e	(　 ) 23,245	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	24,468	100 [ 110.0]	22,244		22,200

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -30.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -7.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +3.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +10.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 21,900 円／㎡]

中津 -4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,528,117	537,984	1,990,133	1,875,660	114,473	（　0.9715） 111,211	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	2,316,896 円　　　　（　 9,610 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

中津 -4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
住宅（アパート）	98.00	ＬＳ2	196.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）１中専	60 ％	200 ％	192 ％	241 ㎡	17.0 m x 16.0 m	前面道路：市道　 4.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリー（小世帯）向けアパート、２ＤＫ（１戸当たり約４９㎡）と想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
～ 1	住宅	98.00	100.0	98.00	1,090	106,820	2.0	213,640
							0.0	0
～ 2	住宅	98.00	100.0	98.00	1,090	106,820	2.0	213,640
							0.0	0
～

～

～

計		196.00	100.0	196.00		213,640		427,280
								0

⑨年額支払賃料	213,640 円　×　12ヶ月　＝　 2,563,680 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 196.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 5 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 180,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されるため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,563,680 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 180,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 219,494 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,524,186 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	427,280 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,931 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,528,117 円　　　　（　 10,490 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	中津Ｑ２２公賃　　　　-4	1,077 ( 1,051)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	1,134	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,092 円/㎡　月額支払賃料（　 1,090 円/㎡）　基準階 2 F B
b	中津Ｑ２２公賃　　　　-5	1,042 ( 1,021)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	1,097
c	中津Ｑ２２公賃　　　　-6	1,080 ( 1,079)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,080

中津 -4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	129,000 円	25,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	137,184 円	2,743,680　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 8,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 211,500 円	25,800,000　×　　 50.0 ％　×　 16.40 /1000
④損害保険料	25,800 円	25,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	25,800 円	25,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 537,984 円　（　　　　　　 2,232 円／㎡）　　（経費率　　 21.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9715

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	25,800,000 円	設計監理料率　 128,000 円／㎡　×　 196.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0727	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0596 ×　 45 ％　＋　0.0790 × 40 ％　＋ 0.0952 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,875,660 円（　　　　　 7,783 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,528,117 円
②総費用	537,984 円
③純収益　①－②	1,990,133 円
④建物等に帰属する純収益	1,875,660 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	114,473 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	111,211 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 461 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,316,896 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,610 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
中津 -4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

中津 -4

大分県

大分

氏名

不動産鑑定士　松田　尚美

TEL.

鑑定評価額

5,280,000 円

１㎡当たりの価格

21,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月13日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	17,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月9日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	中津市字北堀川町３４８番外				②地積　(㎡)	241 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）１中専 (60,200) （その他） (60,192)
	1:1	住宅Ｗ2	一般住宅が多い古くからの住宅地域	北東4.8m市道	水道、ガス、下水	中津 1.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 90 ｍ、西 40 ｍ、南 50 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 240 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

４．８ｍ市道

交通

施設

中津駅　北方

1.2km

法令

規制

（都）１中専
(60,192)

⑤地域要因の将
　来予測

古くからの既成住宅地域で、街路条件等で新規の分譲地と比較しての選好性はやや弱いが、最近は市中心部への
利便性から、周辺部での取引も活発で高値取引もみられ、当面、地価は安定的に推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 21,900 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 8,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、中津駅圏内のうち旧来からの既成住宅地域である。需要者の中心は地縁を有する個人であるが、規模が
大きい画地については賃貸経営目的の法人も需要者となる。郊外部での新規分譲地に比べ選好性は低かったが、最近は
生活利便性と値頃感から、区画分譲地、アパート用地で高値取引が散見されている。需要の中心となる価格帯は、立地
、規模により幅はあるが、土地のみで７．５万円／坪程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

周辺に賃貸物件もみられるが、自己所有地の有効利用を目的とした低層物件が主あり、土地価格に見合った賃料水準に
なく収益価格は低位に試算された。居住の快適性、利便性が重視される自用目的での取引が中心であることから、不動
産市場の需給動向を示す比準価格を中心に収益価格を比較考量、周辺の標準地、基準地との均衡並びに地価動向を勘案
し、さらに単価と総額との関連の適否を検討のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     21,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

県内経済はコロナ禍の中、緩やかに持ち直し
、中津市の住宅投資は回復傾向にある。直近
１年間の旧中津市は人口、世帯数共に増加し
ている。

地域要因に特段の変化はないが、北側西側の
市道船場・竜王線の拡幅事業が進捗中である
。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

中津 -4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	中津Ｍ２１調 -13	中津市		更地	（　）	不整形	北東4.2m市道、中間画地		（都）１中専 (60,168)
b	中津Ｙ２２公 -1	中津市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東7.5m市道、北8m、角地		（都）１住居 (70,200)
c	中津Ｍ２１調 -9	中津市		更地	（　）	ほぼ正方形	南東7.4m市道、北東4m、角地		（都）１中専 (70,200)
d	中津Ｙ２２公 -4	中津市		更地	（　）	ほぼ長方形	西2.2m市道、中間画地		（都）１中専 (60,160)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 16,800	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 85.0]	19,765	100 [ 99.0]	19,965	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	20,000
b	(　 ) 28,800	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	27,961	100 [ 123.6]	22,622		22,600
c	(　 ) 24,174	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	23,470	100 [ 108.2]	21,691		21,700
d	(　 ) 17,074	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	17,074	100 [ 77.4]	22,059		22,100
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +20.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 21,900 円／㎡]

中津 -4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,856,060	610,234	2,245,826	2,144,650	101,176	（　0.9715） 98,292	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	2,047,750 円　　　　（　 8,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

中津 -4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	109.35	ＬＳ2	218.70
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）１中専	60 ％	200 ％	192 ％	241 ㎡	17.0 m x 16.0 m	前面道路：市道　 4.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＬＤＫで平均専有面積は５４．７㎡、総戸数４戸を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	109.35	100.0	109.35	1,085	118,645	0.0	0
							1.0	118,645
2～ 2	住宅	109.35	100.0	109.35	1,085	118,645	0.0	0
							1.0	118,645
～

～

～

計		218.70	100.0	218.70		237,290		0
								237,290

⑨年額支払賃料	237,290 円　×　12ヶ月　＝　 2,847,480 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 218.70 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	月額支払賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 216,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,847,480 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 216,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 245,078 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,818,402 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 6 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 237,290 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.1725　＝　 37,658 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,856,060 円　　　　（　 11,851 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	中津Ｙ２２公賃　　　　-1	1,234 ( 1,233)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	1,100	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,101 円/㎡　月額支払賃料（　 1,085 円/㎡）　基準階 2 F B
b	中津Ｙ２２公賃　　　　-2	1,182 ( 1,182)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	1,053
c	中津Ｙ２２公賃　　　　-3	1,396 ( 1,363)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	1,244

中津 -4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	147,500 円	29,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	153,174 円	3,063,480　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 8,660 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 241,900 円	29,500,000　×　　 50.0 ％　×　 16.40 /1000
④損害保険料	29,500 円	29,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	29,500 円	29,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 610,234 円　（　　　　　　 2,532 円／㎡）　　（経費率　　 21.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9715

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	29,500,000 円	設計監理料率　 131,000 円／㎡　×　 218.70 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0727	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0596 ×　 45 ％　＋　0.0790 × 40 ％　＋ 0.0952 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,144,650 円（　　　　　 8,899 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,856,060 円
②総費用	610,234 円
③純収益　①－②	2,245,826 円
④建物等に帰属する純収益	2,144,650 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	101,176 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	98,292 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 408 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,047,750 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,500 円／㎡）