鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

中津 -2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	中津Ｍ２２公 -8	中津市		更地	（　）	ほぼ整形	西10m市道、中間画地		（都） (70,200)
b	中津Ｐ２１調 -49	中津市		建付地	（　）	ほぼ整形	南西4m私道、中間画地		（都）１低専 (60,100)
c	中津Ｐ２１調 -23	中津市		更地	（　）	ほぼ長方形	西4m市道、中間画地		（都） (70,200)
d	中津Ｍ２１調 -2	中津市		建付地	（　）	ほぼ台形	北西8m市道、中間画地		（都）１低専 (50,100)
e	中津Ｐ２１調 -16	中津市		建付地	（　）	ほぼ整形	南西4m私道、中間画地		（都） (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 16,101	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	17,890	100 [ 99.5]	17,980	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	18,000
b	(　 ) 10,214	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 65.0]	100 [ 100.0]	15,714	100 [ 93.1]	16,879		16,900
c	(　 ) 12,679	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	12,679	100 [ 79.1]	16,029		16,000
d	(　 ) 17,969	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	18,915	100 [ 112.0]	16,888		16,900
e	(　 ) 13,326	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	13,326	100 [ 76.6]	17,397		17,400

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -8.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +12.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -20.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 17,000 円／㎡]

中津 -2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地につき適用不可
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,772,923	1,029,100	3,743,823	3,613,190	130,633	（　0.9715） 126,910	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	2,643,958 円　　　　（　 5,080 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

中津 -2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	180.00	ＬＳ2	360.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）１低専	60 ％	100 ％	100 ％	520 ㎡	24.2 m x 25.5 m	前面道路：市道　 5.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

３ＬＤＫ、平均専用面積６０㎡、総戸数６戸の想定建物で、標準的な容積率を採用

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段使用

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
～ 1	住宅	180.00	100.0	180.00	1,100	198,000	1.0	198,000
							0.0	0
～ 2	住宅	180.00	100.0	180.00	1,100	198,000	1.0	198,000
							0.0	0
～

～

～

計		360.00	100.0	360.00		396,000		396,000
								0

⑨年額支払賃料	396,000 円　×　12ヶ月　＝　 4,752,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 360.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は賃料に含まれる
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 12 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 432,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,752,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 432,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 414,720 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,769,280 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	396,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,643 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,772,923 円　　　　（　 9,179 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	中津Ｍ２２公賃　　　　-1	972 ( 952)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,023	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,101 円/㎡　月額支払賃料（　 1,100 円/㎡）　基準階 2 F B
b	中津Ｍ２２公賃　　　　-2	1,141 ( 1,110)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	1,164
c	中津Ｍ２２公賃　　　　-3	1,238 ( 1,207)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,179

中津 -2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	248,500 円	49,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	259,200 円	5,184,000　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 14,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 407,500 円	49,700,000　×　　 50.0 ％　×　 16.40 /1000
④損害保険料	49,700 円	49,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	49,700 円	49,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,029,100 円　（　　　　　　 1,979 円／㎡）　　（経費率　　 21.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9715

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	49,700,000 円	設計監理料率　 134,000 円／㎡　×　 360.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0727	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0596 ×　 45 ％　＋　0.0790 × 40 ％　＋ 0.0952 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,613,190 円（　　　　　 6,948 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,772,923 円
②総費用	1,029,100 円
③純収益　①－②	3,743,823 円
④建物等に帰属する純収益	3,613,190 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	130,633 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	126,910 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 244 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,643,958 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,080 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出
中津 -2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

中津 -2

大分県

大分

氏名

不動産鑑定士　田中　利行

TEL.

鑑定評価額

8,840,000 円

１㎡当たりの価格

17,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和3年12月17日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	中津市大字上如水字黒永３３番２				②地積　(㎡)	520 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）１低専 (60,100) （その他）
	台形 1:1	住宅Ｗ1	戸建住宅の中にアパート等が見られる住宅地域	東5.5m市道	水道	東中津 1.8km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 130 ｍ、南 240 ｍ、北 170 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 22.0 ｍ、奥行　約　　 24.0 ｍ、規模　　 530 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

５．５ｍ市道

交通

施設

東中津駅　南西方

1.8km

法令

規制

（都）１低専
(60,100)

⑤地域要因の将
　来予測

中津東高校に近い既成住宅地域で、概ね現状維持程度で推移するものと予測する。スポーツ公園等が立地する大
貞・大悟法地区に新規分譲住宅の需要が集中しているため、郊外部既成住宅地域の地価は微減傾向と予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 17,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 4,620 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、旧中津市東方郊外の住宅地域である。主な需要者は、戸建住宅の取得を目的とする中津市在住の中堅所
得者層である。南西方の大幡小学校周辺等のより利便性の高い地域において小規模分譲地が増加したことなどにより、
近隣地域のような既成住宅地域への需要はやや弱いものとなっている。需要の中心となる価格帯は、土地３００㎡程度
で５００万円前後である。コロナ禍による顕著な影響は見られない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は旧中津市東方郊外に位置する住宅地域内の取引事例を採用して試算したもので、実証性並びに規範性は高い
。地域周辺ではアパート等の収益物件は地主の土地活用によるものが見られる程度で、収益価格は低位に試算された。
自用の戸建住宅用地の取引が中心であることから、比準価格を重視し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との均衡
に留意した上で、鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、既成市街地のため原価法は適用しなかった。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　中津 -4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 21,900 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[129.9]

[100.0]
100

16,900

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     17,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

工場立地等を背景として、人口は概ね横ばい
傾向にあり、若年層を中心に住宅需要は堅調
なものとなっている。

郊外部の既成住宅地域で、特段の変動要因は
ない。周辺地域で分譲住宅地開発が見られる
。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +30.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

中津 -2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	中津Ｑ２２公 -7	中津市		更地	（　）	ほぼ台形	北西6m私道、中間画地		（都）１中専 (70,200)
b	中津Ｑ２２公 -4	中津市		建付地	（　）	ほぼ整形	南西5m私道、中間画地		（都）１中専 (60,200)
c	中津Ｑ２１調 -41	中津市		更地	（　）	ほぼ整形	北西5m市道、北東6m、角地		（都）１低専 (70,100)
d	中津Ｍ２２公 -5	中津市		建付地	（　）	ほぼ正方形	南西4m未舗装私道、中間画地		（都）１低専 (60,100)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 16,617	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	17,439	100 [ 103.0]	16,931	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	16,900
b	(　 ) 19,475	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	19,417	100 [ 113.0]	17,183		17,200
c	(　 ) 14,478	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	13,986	100 [ 84.4]	16,571		16,600
d	(　 ) 17,757	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 81.0]	21,813	100 [ 126.0]	17,312		17,300
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +2.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +13.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -13.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +26.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 17,000 円／㎡]

中津 -2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,258,473	919,164	3,339,309	3,220,610	118,699	（　0.9715） 115,316	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	2,402,417 円　　　　（　 4,620 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

中津 -2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	168.00	ＬＳ2	336.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）１低専	60 ％	100 ％	100 ％	520 ㎡	24.2 m x 25.5 m	前面道路：市道　 5.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプアパート、２ＬＤＫ（１戸当たり約５６㎡）と想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
～ 1	住宅	168.00	100.0	168.00	1,040	174,720	1.0	174,720
							0.0	0
～ 2	住宅	168.00	100.0	168.00	1,040	174,720	1.0	174,720
							0.0	0
～

～

～

計		336.00	100.0	336.00		349,440		349,440
								0

⑨年額支払賃料	349,440 円　×　12ヶ月　＝　 4,193,280 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 336.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 12 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 432,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されるため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,193,280 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 432,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 370,022 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,255,258 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	349,440 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,215 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,258,473 円　　　　（　 8,189 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	中津Ｑ２２公賃　　　　-2	1,091 ( 1,091)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	1,039	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,041 円/㎡　月額支払賃料（　 1,040 円/㎡）　基準階 2 F B
b	中津Ｑ２２公賃　　　　-1	1,067 ( 1,045)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	1,016
c	中津Ｑ２２公賃　　　　-3	1,139 ( 1,116)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,139

中津 -2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	221,500 円	44,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	231,264 円	4,625,280　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 14,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 363,200 円	44,300,000　×　　 50.0 ％　×　 16.40 /1000
④損害保険料	44,300 円	44,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	44,300 円	44,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 919,164 円　（　　　　　　 1,768 円／㎡）　　（経費率　　 21.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9715

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	44,300,000 円	設計監理料率　 128,000 円／㎡　×　 336.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0727	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0596 ×　 45 ％　＋　0.0790 × 40 ％　＋ 0.0952 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,220,610 円（　　　　　 6,193 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,258,473 円
②総費用	919,164 円
③純収益　①－②	3,339,309 円
④建物等に帰属する純収益	3,220,610 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	118,699 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	115,316 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 222 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,402,417 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,620 円／㎡）