別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 別府 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   別府 9-1 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　河野　修司   TEL.

鑑定評価額 9,510,000 円  １㎡当たりの価格 31,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月13日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 26,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月14日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 別府市古市町８８１番１６４ ②地積 　(㎡) 300   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 特別用途地区 1:1.5 工場兼住宅 Ｓ2 工場、倉庫、事業所 等が建ち並ぶ工業地 域 西8m市道 水道、ガス、下水 亀川 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    70 ｍ、北   230 ｍ ②標準的使用 中小規模の工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 大規模集客施設制限地区 街 路 ８ｍ市道 交通 施設 亀川駅 1.1km 法令 規制 準工 (60,200) 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 別府市北部郊外に位置し、公設地方卸売市場に隣接する中小工場地域である。生コン工場や食品加工工場も所在 するが営業所や印刷所等も位置し工場地域としては選好性が弱く、地価は弱含み傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 中小規模の工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、大分市・別府市・日出町の中小工場地域一帯。主たる需要者は県内の中小企業法人と判断する。近隣地 域内には、運送業社、食品加工業社、建築資材販売業社、生コン業社等が立地しているが代替可能地の選択範囲は広く 、本件工場地域の宅地需要は弱いと考えられる。工場地の取引も少なく、また画地規模が様々であるため土地の中心と なる価格帯は見出し難い状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 既成市街地ため原価法の適用は断念した。また、工場地や工場建物の賃貸市場が未成熟であるため収益還元法の適用も 行わなかった。一方、近隣地域及び同一需給圏内の類似地域内において価格牽連性が認められ信頼性のある取引事例を 収集し得た。したがって、比準価格を標準とし、代表標準地との均衡を考慮するとともに、不動産市場の動向を考慮し て、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大分 9-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     28,600 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [100.0] 100 [ 89.3] [100.0] 100 31,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ過が落ち着いており、景気は持ち直し の動きがみられる。鉱工業生産は持ち直しに 足踏みがみられる。輸出はおおむね横ばいと なっている。 隣接する別府市公設地方卸売市場の施設運営 の見直し議論が行われた。提言に基づく余剰 地の利活用等、今後の動向が注目される。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 -15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％