鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

別府 5-12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	別府Ｌ２１調 -36	別府市		更地	（　）	不整形	南29m国道、北1m、二方路		商業 (80,400)
b	別府Ｗ２２公 -6	別府市		更地	（　）	不整形	北（駅前広場）市道、東15m、角地		商業 (80,400)
c	別府Ｓ２２公 -2	別府市		更地	（　）	ほぼ整形	南9m市道、西4m、角地		近商 (90,300)
d	別府Ｕ２１公 -4	別府市		更地	（　）	ほぼ長方形	西6m県道、中間画地		商業 (80,360)
e	別府Ｒ２０調 -2	別府市		更地	（　）	不整形	北西24m国道、中間画地		２住居 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 46,097	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 60.0]	76,521	100 [ 153.4]	49,883	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	49,900
b	(　 ) 41,571	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 78.4]	52,865	100 [ 105.3]	50,204		50,200
c	(　 ) 98,250	100 [ 150.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	63,401	100 [ 125.0]	50,721		50,700
d	(　 ) 38,165	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ / ]	100 [ 76.5]	49,440	100 [ 100.0]	49,440		49,400
e	(　 ) 37,540	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ / ]	100 [ 78.2]	47,477	100 [ 90.2]	52,635		52,600

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +12.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +37.0
a	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 -40.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +12.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -6.0
b	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 -21.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	その他	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +25.0
c	その他	％／月 -0.04	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -23.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +12.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -17.0
e	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 -21.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 49,900 円／㎡]

別府 5-12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地につき適用不可
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,078,365	1,063,500	4,014,865	3,689,000	325,865	（　0.9708） 316,350	（ 5.2 - 0.2 ） 5.0％
	⑧収益価格	6,327,000 円　　　　（　 24,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

別府 5-12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	150.00	Ｓ2	300.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業	80 ％	400 ％	360 ％	257 ㎡	10.0 m x 26.0 m	前面道路：県道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗フロア貸し、２階は住宅（ファミリータイプ、平均専有面積５０㎡）標準的容積率採用

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	150.00	100.0	150.00	1,750	262,500	6.0	1,575,000
							0.0	0
2～	共同住宅	150.00	100.0	150.00	1,150	172,500	0.0	0
							1.0	172,500
～

～

～

計		300.00	100.0	300.00		435,000		1,575,000
								172,500

⑨年額支払賃料	435,000 円　×　12ヶ月　＝　 5,220,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は賃料に含まれる
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 240,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金又は家賃保証で担保されるため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,220,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 240,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 436,800 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,023,200 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,575,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 14,490 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 172,500 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 40,675 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,078,365 円　　　　（　 19,760 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	別府Ｓ２２公賃　　　　-2	1,514 ( 1,513)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [113.0]	100 [100.0]	1,218	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,175 円/㎡　月額支払賃料（　 1,150 円/㎡）　基準階 2 F B
b	別府Ｓ２２公賃　　　　-7	1,302 ( 1,302)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [120.0]	100 [ 90.0]	100 [113.0]	100 [100.0]	1,067
c	別府Ｓ２２公賃　　　　-8	1,084 ( 1,084)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	1,181

別府 5-12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	238,000 円	47,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	273,000 円	5,460,000　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 64,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 392,700 円	47,600,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	47,600 円	47,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	47,600 円	47,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,063,500 円　（　　　　　　 4,138 円／㎡）　　（経費率　　 20.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9708

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	47,600,000 円	設計監理料率　 154,000 円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0775	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0611 ×　 40 ％　＋　0.0803 × 30 ％　＋ 0.0965 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,689,000 円（　　　　　 14,354 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,078,365 円
②総費用	1,063,500 円
③純収益　①－②	4,014,865 円
④建物等に帰属する純収益	3,689,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	325,865 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	316,350 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,231 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,327,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,600 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
別府 5-12　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

別府 5-12

大分県

大分

氏名

不動産鑑定士　田淵　文晴

TEL.

鑑定評価額

12,900,000 円

１㎡当たりの価格

50,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	41,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	別府市亀川四の湯町９１９番１｢亀川四の湯町２０－３６｣				②地積　(㎡)	257 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) （その他） (80,360)
	1:2.5	店舗兼住宅Ｗ2	店舗兼住宅、一般住宅等が混在する近隣商業地域	東6m県道	水道	亀川 950m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 30 ｍ、南 300 ｍ、北 450 ｍ

②標準的使用

低層店舗併用住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 250 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

６ｍ県道

交通

施設

亀川駅　南方

950m

法令

規制

商業
(80,360)

⑤地域要因の将
　来予測

個人経営の小規模店舗が中心の旧来からの商業地域である。多くの日用品を揃え集客力のあるスーパー等がない
ため顧客流出が進み、コロナ禍の沈静化後も商況は低迷しており、地価は下落基調で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗付共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 50,400 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 23,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、近隣住民を顧客層とする市内の旧来からの商業地域一帯。需要者の中心は地元の個人事業者である。近
隣一帯は個人経営の小規模店舗が中心で多くの日用品を揃え集客力のあるスーパー等がないため、顧客流出により繁華
性が低下し、コロナ禍の沈静化後も商況は低迷している。取引される画地規模や価格は様々だが、近隣沿線では２５０
㎡程度の画地で１３００万円前後が取引の中心と考えられる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

類似性、代替性を有する事例を採用して試算された比準価格は市場実態を反映し、説得力を有する。収益価格について
は投下資本に見合う賃料水準が形成されていないことや近時の建設費上昇、コロナ禍の長期化リスクを考慮したことで
低位に試算された。商業地だが自用目的の取引が中心であり、意思決定においては市場性が主要な判断要因と考えられ
るので比準価格を重視して収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　別府 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 65,700 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[131.9]

[100.0]
100

49,800

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     50,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍により縮小した経済も各種施策の実
施や制限解除の効果もあり、感染の沈静化と
共に徐々に回復しつつあるが、状況は依然不
透明である。

個人経営の小規模店舗が中心で、多くの日用
品を揃え集客力のあるスーパー等がないため
顧客流出が進み、コロナ禍の沈静化後も商況
は低迷している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +32.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

別府 5-12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	別府Ｋ２１調 -13	別府市		貸家建付地	（　）	不整形	北6m市道、中間画地		商業 (90,360)
b	別府Ｋ２２公 -2	別府市		建付地	（　）	不整形	西13m県道、北東0m、二方路		近商地区計画等 (90,300)
c	別府Ｇ２２公 -3	別府市		更地	（　）	長方形	西6m市道、中間画地		商業 (80,360)
d	別府Ｓ２１公 -4	別府市		建付地	（　）	長方形	北東16m県道、中間画地		商業 (90,400)
e	別府Ｕ２１公 -4	別府市		更地	（　）	ほぼ長方形	西6m県道、中間画地		商業 (80,360)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 67,506	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.2]	73,217	100 [ 144.0]	50,845	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	50,800
b	(　 ) 54,310	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.5]	57,356	100 [ 113.0]	50,758		50,800
c	(　 ) 61,749	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	61,626	100 [ 120.0]	51,355		51,400
d	(　 ) 32,181	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ 70.0]	100 [ 95.0]	47,763	100 [ 95.4]	50,066		50,100
e	(　 ) 38,165	100 [ 100.0]	[ 98.1] 100	100 [ / ]	100 [ 76.5]	48,941	100 [ 100.0]	48,941		48,900

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +44.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -7.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +12.0
b	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -5.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -23.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 50,400 円／㎡]

別府 5-12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,701,900	986,600	3,715,300	3,402,250	313,050	（　0.9708） 303,909	（ 5.2 - 0.2 ） 5.0％
	⑧収益価格	6,078,180 円　　　　（　 23,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

別府 5-12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	145.00	Ｓ2	290.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業	80 ％	400 ％	360 ％	257 ㎡	10.0 m x 26.0 m	前面道路：県道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階はフロア貸店舗、２階は平均専有面積４８㎡・２ＤＫファミリータイプ３戸の共同住宅

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段であるため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	145.00	100.0	145.00	1,650	239,250	6.0	1,435,500
							0.0	0
2～	住宅	145.00	100.0	145.00	1,150	166,750	1.0	166,750
							1.0	166,750
～

～

～

計		290.00	100.0	290.00		406,000		1,602,250
								166,750

⑨年額支払賃料	406,000 円　×　12ヶ月　＝　 4,872,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 290.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含まれる
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 180,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されるため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,872,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 180,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 404,160 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,647,840 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,602,250 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 14,741 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 166,750 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 39,319 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,701,900 円　　　　（　 18,295 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	別府Ｇ２２公賃　　　　-4	1,046 ( 1,046)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	1,112	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,176 円/㎡　月額支払賃料（　 1,150 円/㎡）　基準階 2 F B
b	別府Ｇ２２公賃　　　　-5	1,191 ( 1,191)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	1,229
c	別府Ｇ２２公賃　　　　-6	1,365 ( 1,365)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [110.0]	100 [115.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	1,058

別府 5-12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	219,500 円	43,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	252,600 円	5,052,000　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 64,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 362,100 円	43,900,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	43,900 円	43,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	43,900 円	43,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 986,600 円　（　　　　　　 3,839 円／㎡）　　（経費率　　 21.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9708

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	43,900,000 円	設計監理料率　 147,000 円／㎡　×　 290.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0775	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0611 ×　 40 ％　＋　0.0803 × 30 ％　＋ 0.0965 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,402,250 円（　　　　　 13,238 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,701,900 円
②総費用	986,600 円
③純収益　①－②	3,715,300 円
④建物等に帰属する純収益	3,402,250 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	313,050 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	303,909 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,183 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,078,180 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,700 円／㎡）