別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 別府 5-10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   別府 5-10 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　上治　昭人   TEL.

鑑定評価額 14,400,000 円  １㎡当たりの価格 52,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月14日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 42,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 別府市大字鉄輪字風呂ノ本１８６番外 ②地積 　(㎡) 276   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 商業 (80,400) （その他） 高度地区最高15m 土砂災害警戒区域 (80,300) 不整形 1:2 旅館 Ｗ2 旅館、土産品店等が 建ち並ぶ商業地域 南西5m市道、西側道 水道 別府大学 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   100 ｍ、南    70 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 鉄輪温泉地区温泉湯けむり重 点景観計画区域 街 路 ５ｍ市道 交通 施設 別府大学駅西方 2.3km 法令 規制 商業 (80,300) 高度地区最高15m 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 日本を代表する温泉観光街であり、コロナ禍の影響が長期化すれば、今後も観光関連施設地に対する需要は減少 し、地価は下落すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　  -1.0 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 セットバック　　　　　　　　　　  -1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     52,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は別府市内の温泉観光地域及び市街地近郊の小売店舗を中心とする商業地域。需要者の中心は、土産物店・ 飲食店等を営む地元の個人事業者またはホテル経営を目的とする法人である。近年新規出店は見られず、国内外からの 観光客の減少により投資需要は停滞している。需要の中心となる価格帯は土地２７０㎡程度で１，４００万円程度であ る。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己業務目的の取引が主な地域であり、類似地域において多数の信頼性のある店舗用地等の事例を収集し得た。一方周 辺地域には店舗等の賃貸物件はなく、賃貸市場が熟成していないため収益還元法は採用しなかった。よって、商業地に 対する不動産市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定 した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　別府 5-4                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     65,700 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [125.9] [100.0] 100 52,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     52,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の影響により観光客は減少している が、国内客の持ち直しの兆しが見られるなか 、商業施設に対する投資は横ばい乃至は弱含 みの状態にある。 鉄輪温泉街への観光客は減少しており、小規 模な観光施設への需要は停滞している。また 上記の影響により大衆演劇場が閉館した。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　 +10.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +18.0 行政　　　　　　  -3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％