鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

別府 5-9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	別府Ｇ２２公 -5	別府市		建付地	（　）	長方形	西30m国道、中間画地		商業 (90,400)
b	別府Ｓ２１公 -10	別府市		貸家建付地	（　）	正方形	西11m県道、北4m、角地		近商 (100,300)
c	別府Ｃ２１調 -9	別府市		更地	（　）	ほぼ台形	北20m国道、西10m、角地		商業 (90,400)
d	別府Ｌ２１調 -36	別府市		更地	（　）	不整形	南29m国道、北1m、二方路		商業 (80,400)
e	別府Ｒ２１調 -2	別府市		建付地	（　）	正方形	東30m国道、北8m、角地		商業 (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 105,240	100 [ 150.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	70,160	100 [ 103.0]	68,117	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	68,100
b	(　 ) 68,893	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	66,886	100 [ 99.6]	67,155		67,200
c	(　 ) 79,700	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 110.0]	72,455	100 [ 108.0]	67,088		67,100
d	(　 ) 46,097	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 60.0]	76,828	100 [ 115.4]	66,575		66,600
e	(　 ) 99,820	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	95,067	100 [ 142.1]	66,901		66,900

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	隣地買増	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	隣地買増	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +7.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +8.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +12.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -40.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +38.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 67,100 円／㎡]

別府 5-9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため再調達原価の把握が困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	26,889,272	5,034,320	21,854,952	14,570,000	7,284,952	（　0.9708） 7,072,231	（ 5.2 - 0.2 ） 5.0％
	⑧収益価格	141,444,620 円　　　　（　 36,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

別府 5-9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	1,500.00	Ｓ1	1,500.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業	90 ％	400 ％	400 ％	3,915 ㎡	47.0 m x 66.0 m	前面道路：国道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１棟貸し店舗

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

１棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	1,500.00	100.0	1,500.00	1,483	2,224,500	6.0	13,347,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		1,500.00	100.0	1,500.00		2,224,500		13,347,000
								0

⑨年額支払賃料	2,224,500 円　×　12ヶ月　＝　 26,694,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,500.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含まれるため計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	2,500 円／台　×　 80 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 2,400,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金より担保されるため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	26,694,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 2,400,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 2,327,520 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	26,766,480 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	13,347,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 122,792 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	26,889,272 円　　　　（　 6,868 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	別府Ｃ２２公賃　　　　-8	1,802 ( 1,786)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [111.0]	100 [109.0]	100 [100.0]	1,489	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,490 円/㎡　月額支払賃料（　 1,483 円/㎡）　基準階 1 F B
b	別府Ｃ２２公賃　　　　-9	1,754 ( 1,750)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [111.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	1,612
c	別府Ｃ２２公賃　　　　-13	1,822 ( 1,818)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [111.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	1,368

別府 5-9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	940,000 円	188,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	872,820 円	29,094,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,294,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,551,000 円	188,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	188,000 円	188,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	188,000 円	188,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,034,320 円　（　　　　　　 1,286 円／㎡）　　（経費率　　 18.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9708

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	188,000,000 円	設計監理料率　 122,000 円／㎡　×　 1,500.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0775	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0611 ×　 40 ％　＋　0.0803 × 30 ％　＋ 0.0965 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	14,570,000 円（　　　　　 3,722 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	26,889,272 円
②総費用	5,034,320 円
③純収益　①－②	21,854,952 円
④建物等に帰属する純収益	14,570,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	7,284,952 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	7,072,231 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,806 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 141,444,620 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 36,100 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
別府 5-9　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

別府 5-9

大分県

大分

氏名

不動産鑑定士　日下部　洋一

TEL.

鑑定評価額

262,000,000 円

１㎡当たりの価格

66,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月12日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	53,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月16日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	別府市大字鶴見字砂原１２７番１外				②地積　(㎡)	3,915 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) （その他） (90,400)
	台形 1:1.5	店舗Ｓ1	沿道型店舗、ホテル等が建ち並ぶ路線商業地域	南20m国道	水道	別府大学 1.9km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 290 ｍ、西 100 ｍ、南 160 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

低層店舗地（路線商業施設）

③標準的画地の形状等

間口　約　　 50.0 ｍ、奥行　約　　 70.0 ｍ、規模　　 3,500 ㎡程度、形状　ほぼ整形

④地域的特性

特記

事項

観光地（鉄輪温泉）と一体化
した路線商業地域

街

路

２０ｍ国道

交通

施設

別府大学駅　西方

1.9km

法令

規制

商業
(90,400)

⑤地域要因の将
　来予測

鉄輪温泉街に隣接した観光施設も見られる区間で、コロナ禍でインバウンド需要が消失したことで状況が一変し
地価は下落基調にあったが、観光施設跡地に大手外食チェーンが進出するなど地価は回復局面に転じている。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地（路線商業施設）

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 67,300 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 40,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は画地規模の比較的大きな商業施設が立地可能な市内主要幹線道路沿線。需要者の中心は飲食、物販、娯楽
等の沿道型サービス業を展開する法人。近隣一帯は傾斜地を走る幹線国道（九州横断道路）の直線区間で、同一路線の
なかでも商業集積の進んだ区間となっている。画地利用規模はまちまちで統一性はないが、間口の広いことが必須条件
となっており、大型商業施設の立地可能な３，０００㎡程度の平坦地であれば総額２億円程度が目安と考えられる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

飲食店を中心に生鮮スーパー、自動車用品、家電量販店等が立地する区間で自用目的の取引が中心ながら事業用借地権
の普及に伴い幹線沿いの売買事例は乏しくなっている。一方、画地規模の大きい商業地については、賃料水準の把握が
困難である点も否めない。路線商業地であることから広域的な事例より検証した比準価格を重視するとともに収益価格
の低さも参酌し、市内路線商業地に設定された標準地との価格均衡に留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     66,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　別府 5-8                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     66,800 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

外出・帰省自粛に伴いＧＷ及びお盆の観光施
設入込客と宿泊客はコロナ禍前を依然大きく
下回り、秋以降の回復も変異株出現で不透明
感を強めている。

鉄輪温泉街に隣接する商業集積の高い区間で
、コロナ禍で閉店した観光施設の跡地に外食
大手が進出するなど土地利用に変化の兆しも
認められる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

３　試算価格算定内訳

別府 5-9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	別府Ｌ２１調 -36	別府市		更地	（　）	不整形	南29m国道、北1m、二方路		商業 (80,400)
b	別府Ｉ２２公 -1	別府市		建付地	（　）	長方形	西30m国道、中間画地		商業 (90,400)
c	別府Ｇ２２公 -5	別府市		建付地	（　）	長方形	西30m国道、中間画地		商業 (90,400)
d	別府Ａ２１調 -11	別府市		建付地	（　）	台形	南西16m市道、北14.5m、南4m、三方路		２住居 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 46,097	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 60.0]	77,059	100 [ 115.0]	67,008	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	67,000
b	(　 ) 120,209	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	120,690	100 [ 155.0]	77,865		77,900
c	(　 ) 105,240	100 [ 150.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	70,441	100 [ 100.0]	70,441		70,400
d	(　 ) 59,793	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 97.0]	100 [ 88.4]	69,731	100 [ 103.2]	67,569		67,600
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 -40.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +55.0
b	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	限定価格	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	限定価格	％／月 +0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +12.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -11.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 67,300 円／㎡]

別府 5-9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			沿線に参考とすべき新規造成事例が見当たらず適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	27,139,080	4,948,400	22,190,680	14,105,000	8,085,680	（　0.9708） 7,849,578	（ 5.2 - 0.2 ） 5.0％
	⑧収益価格	156,991,560 円　　　　（　 40,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

別府 5-9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	1,500.00	Ｓ1	1,500.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業	90 ％	400 ％	400 ％	3,915 ㎡	47.0 m x 66.0 m	前面道路：国道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

低層の店舗が立地する区間となっており、画地条件より上記のとおり判定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

１棟貸しを想定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～	店舗	1,500.00	100.0	1,500.00	1,460	2,190,000	10.0	21,900,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		1,500.00	100.0	1,500.00		2,190,000		21,900,000
								0

⑨年額支払賃料	2,190,000 円　×　12ヶ月　＝　 26,280,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,500.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	2,500 円／台　×　 100 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 3,000,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	26,280,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 3,000,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 2,342,400 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	26,937,600 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	21,900,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 201,480 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	27,139,080 円　　　　（　 6,932 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	別府Ｕ２２公賃　　　　-4	2,728 ( 2,721)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [150.0]	100 [100.0]	100 [125.0]	100 [100.0]	1,455	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,472 円/㎡　月額支払賃料（　 1,460 円/㎡）　基準階 1 F B
b	別府Ｕ２２公賃　　　　-5	1,802 ( 1,786)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,489
c	別府Ｕ２２公賃　　　　-6	2,637 ( 2,631)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [200.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,465

別府 5-9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	910,000 円	182,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	878,400 円	29,280,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,294,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,501,500 円	182,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	182,000 円	182,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	182,000 円	182,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,948,400 円　（　　　　　　 1,264 円／㎡）　　（経費率　　 18.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9708

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	182,000,000 円	設計監理料率　 118,000 円／㎡　×　 1,500.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0775	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0611 ×　 40 ％　＋　0.0803 × 30 ％　＋ 0.0965 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	14,105,000 円（　　　　　 3,603 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	27,139,080 円
②総費用	4,948,400 円
③純収益　①－②	22,190,680 円
④建物等に帰属する純収益	14,105,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	8,085,680 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	7,849,578 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,005 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 156,991,560 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 40,100 円／㎡）