鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

別府 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	別府Ｗ２２公 -7	別府市		更地	（　）	ほぼ整形	北東6m市道、中間画地		商業 (90,360)
b	別府Ａ２１調 -11	別府市		建付地	（　）	台形	南西16m市道、北14.5m、南4m、三方路		２住居 (70,200)
c	別府Ｋ２１調 -9	別府市		建付地	（　）	正方形	東9.5m市道、中間画地		２住居 (70,200)
d	別府Ｃ２２公 -4	別府市		更地	（　）	ほぼ正方形	西9.3m市道、中間画地		近商 (80,400)
e	別府Ｐ２２公 -6	別府市		更地	（　）	ほぼ整形	東30m国道、北2.6m、角地		商業 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 63,099	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	63,099	100 [ 88.4]	71,379	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	71,400
b	(　 ) 59,793	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 97.0]	100 [ 88.4]	69,731	100 [ 102.8]	67,832		67,800
c	(　 ) 43,992	100 [ 90.0]	[ 100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 100.0]	61,100	100 [ 86.6]	70,554		70,600
d	(　 ) 70,761	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	70,761	100 [ 93.1]	76,005		76,000
e	(　 ) 75,956	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	73,744	100 [ 108.1]	68,218		68,200

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +7.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -11.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	その他	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
c	その他	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 71,200 円／㎡]

別府 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,234,580	1,906,096	5,328,484	4,920,300	408,184	（　0.9468） 386,469	（ 5.2 - 0.2 ） 5.0％
	⑧収益価格	7,729,380 円　　　　（　 34,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

別府 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	110.00	ＲＣ4	440.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	100 ％	500 ％	500 ％	225 ㎡	11.0 m x 20.0 m	前面道路：市道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階以上は平均専有面積約４７㎡、２ＬＤＫを想定。容積率は地域の標準的容積率より判定。

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

地域の標準的な有効率を考慮。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	110.00	85.0	93.50	2,430	227,205	6.0	1,363,230
							0.0	0
2～ 3	住宅	110.00	85.0	93.50	1,410	131,835	1.0	131,835
							1.0	131,835
4～ 4	住宅	110.00	85.0	93.50	1,430	133,705	1.0	133,705
							1.0	133,705
～

～

計		440.00	85.0	374.00		624,580		1,760,605
								397,375

⑨年額支払賃料	624,580 円　×　12ヶ月　＝　 7,494,960 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 374.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含まれるため計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	6,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 216,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されるため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,494,960 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 216,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 616,877 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,094,083 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,760,605 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 16,198 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 397,375 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 124,299 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,234,580 円　　　　（　 32,154 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	別府Ｗ２２公賃　　　　-5	1,520 ( 1,490)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	1,551	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,451 円/㎡　月額支払賃料（　 1,410 円/㎡）　基準階 2 F B
b	別府Ｗ２２公賃　　　　-6	1,319 ( 1,316)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,466
c	別府Ｗ２２公賃　　　　-7	1,357 ( 1,357)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [ 95.0]	100 [102.0]	1,334

別府 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	346,500 円	69,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	771,096 円	7,710,960　×　　　　 10.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 78,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 571,700 円	69,300,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	69,300 円	69,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	69,300 円	69,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,906,096 円　（　　　　　　 8,472 円／㎡）　　（経費率　　 26.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9468

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	69,300,000 円	設計監理料率　 153,000 円／㎡　×　 440.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0710	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 40 ％　＋　0.0651 × 30 ％　＋ 0.0965 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,920,300 円（　　　　　 21,868 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,234,580 円
②総費用	1,906,096 円
③純収益　①－②	5,328,484 円
④建物等に帰属する純収益	4,920,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	408,184 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	386,469 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,718 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,729,380 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 34,400 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出
別府 5-6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

別府 5-6

大分県

大分

氏名

不動産鑑定士　大東　慶久

TEL.

鑑定評価額

15,800,000 円

１㎡当たりの価格

70,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月12日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	56,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月19日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	別府市幸町１１１６番２｢幸町１－５｣				②地積　(㎡)	225 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 準防（その他） (100,500)
	1:2	事務所兼住宅ＲＣ3	低層の店舗等のほか住宅等も混在する商業地域	南20m市道	水道、ガス、下水	別府 700m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 300 ｍ、西 120 ｍ、南 50 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

中層店舗付共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 19.0 ｍ、規模　　 230 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２０ｍ市道

交通

施設

別府駅北西方

700m

法令

規制

商業
(100,500)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

市街地の幹線沿線の商業地域である。特段の顧客誘引施設等はないが、交通量は多い。コロナ禍による観光需要
の悪化も指摘されるが、アフターコロナも見据え価格は方向性を探る展開。地価は横這いと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗付共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 71,400 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 37,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は別府駅から概ね東方５００ｍ・西方２ｋｍ・北方１．５ｋｍ・南方１．５ｋｍの比較的中心部に近い幹線
沿線に形成された商業地域を含む圏域となる。主たる需要者は県内及び近隣他県で物販・飲食等を展開する法人等と判
断した。コロナ禍による観光需要の悪化から取引件数は減少しているが、好立地の土地には積極的な取引もみられる。
取引総額は規模によりバラツキがあり、中心的な価格帯は見い出せないが、単価は７万円／㎡程度となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

同一需給圏内において店舗・事務所等の使用目的で信頼性の高い取引事例を収集し得た。近隣地域は低層建物が主とな
る地域で、高い賃貸収益性は見込めず、収益価格は低位に試算された。また、既成市街地であることから原価法の適用
を断念した。本件においては市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討も
踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　別府 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 65,700 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[ 94.1]

[100.0]
100

69,800

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     70,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍による観光需要悪化の影響から、下
落傾向である。一方で、アフターコロナの期
待感から下落率は縮小している。

地域要因に特段の変更はない。中心市街地に
近い幹線沿線で、核となる商業施設はない。
一方で、観光需要悪化による影響は小さい。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

別府 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	別府Ｗ２２公 -7	別府市		更地	（　）	ほぼ整形	北東6m市道、中間画地		商業 (90,360)
b	別府Ｋ２１調 -14	別府市		建付地	（　）	長方形	東5.7m市道、北5.7m、角地		商業 (100,342)
c	別府Ｋ２１調 -13	別府市		貸家建付地	（　）	不整形	北6m市道、中間画地		商業 (90,360)
d	別府Ｃ２２公 -4	別府市		更地	（　）	ほぼ正方形	西9.3m市道、中間画地		近商 (80,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 63,099	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	63,099	100 [ 84.6]	74,585	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	74,600
b	(　 ) 74,144	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	75,734	100 [ 108.1]	70,059		70,100
c	(　 ) 67,506	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.2]	73,217	100 [ 103.4]	70,809		70,800
d	(　 ) 70,761	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	70,761	100 [ 91.3]	77,504		77,500
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -7.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 71,400 円／㎡]

別府 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,981,932	1,835,102	5,146,830	4,700,200	446,630	（　0.9468） 422,869	（ 5.2 - 0.2 ） 5.0％
	⑧収益価格	8,457,380 円　　　　（　 37,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

別府 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	110.00	ＲＣ4	440.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	100 ％	500 ％	500 ％	225 ㎡	11.0 m x 20.0 m	前面道路：市道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗、２階以上：居宅（各階２戸、約４７㎡３ＤＫ）　使用容積率は近隣地域の特性から判断

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

標準的な有効率

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	110.00	85.0	93.50	2,375	222,063	6.0	1,332,378
							0.0	0
2～ 4	居宅	110.00	85.0	93.50	1,375	128,563	1.0	128,563
							1.0	128,563
～

～

～

計		440.00	85.0	374.00		607,752		1,718,067
								385,689

⑨年額支払賃料	607,752 円　×　12ヶ月　＝　 7,293,024 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 374.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 180,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,293,024 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 180,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 597,842 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,875,182 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,718,067 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 15,806 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 385,689 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 90,944 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,981,932 円　　　　（　 31,031 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	別府Ｐ２２公賃　　　　-1	1,773 ( 1,714)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [130.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,436	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,406 円/㎡　月額支払賃料（　 1,375 円/㎡）　基準階 3 F B
b	別府Ｐ２２公賃　　　　-2	1,553 ( 1,490)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,569
c	別府Ｌ２１調賃　　　　-9	1,473 ( 1,473)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,339

別府 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	331,000 円	66,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	747,302 円	7,473,024　×　　　　 10.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 78,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 546,100 円	66,200,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	66,200 円	66,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	66,200 円	66,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,835,102 円　（　　　　　　 8,156 円／㎡）　　（経費率　　 26.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9468

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	66,200,000 円	設計監理料率　 146,000 円／㎡　×　 440.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0710	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 40 ％　＋　0.0651 × 30 ％　＋ 0.0965 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,700,200 円（　　　　　 20,890 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,981,932 円
②総費用	1,835,102 円
③純収益　①－②	5,146,830 円
④建物等に帰属する純収益	4,700,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	446,630 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	422,869 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,879 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,457,380 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 37,600 円／㎡）