別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 別府 5-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   別府 5-3 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　利根　健司   TEL.

鑑定評価額 24,800,000 円  １㎡当たりの価格 86,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 71,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 別府市北浜３丁目８１８番１７７ ｢北浜３－１１－１１｣ ②地積 　(㎡) 287   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 商業 (80,400) 準防 （その他） (90,400) 1:1 旅館 Ｓ5 中規模観光ホテルの 建ち並ぶ商業地域 北10m市道 水道、ガス、下水 別府 760m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    70 ｍ、南   100 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 中層の旅館、ホテルの敷地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 １０ｍ市道 交通 施設 別府駅 760m 法令 規制 商業 (90,400) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 旅館・ホテル等が建ち並ぶ商業地域で、近年は国内資本の進出が続いた。コロナ禍の影響が強い地域であり足元 の取引は弱含みと推測され、今後の趨勢についてもコロナ禍の継続如何に左右されるため予測し難い。 (3)最有効使用の判定 中層の旅館、ホテルの敷地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     86,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は別府市中心部及びその周辺の幹線道路沿いを含む商業地域である。需要の中心は、ホテル開発を行う県内 外の法人である。コロナ禍の影響を受け地価は下落に転じたが、全国的にホテル旅館への投資意欲は旺盛で、知名度の 高い別府への潜的ニーズは高い。また、当該投資家は足元の稼働率は気にしておらず、更地に関しては需要回復を当て 込んだ取得ファーストで動いている。需要の中心となる価格帯は取引規模・用途がまちまちで見出せない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 既成市街地であることから原価法は適用できなかった。比準価格は代替性の強い取引事例より検証し、市場性を反映し 得たものと思料する。近隣地域は旅館やホテルの自己利用が主体で運営委託は想定できるものの、純粋な賃貸市場は形 成されていないことから収益還元法の適用を断念した。よって、当該地域における不動産取引市場の実態を反映した比 準価格を採用し、周辺標・基準地との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     88,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍でもマンション・ホテル開発業者の 需要が認められ、幹線沿いでもテイクアウト 対応店舗は業績好調なことから一定の需要が 認められる。 市内では新規ホテルが数多く開業しており、 今後も新規開業やリニューアルが控えている が、コロナ禍の地場産業への影響は依然とし て深刻である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.4 ％  ％