鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

別府 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	別府Ｌ２１調 -29	別府市		更地	（　）	不整形	南12.5m市道、東14m、角地		商業 (90,400)
b	別府Ｒ２１調 -2	別府市		建付地	（　）	正方形	東30m国道、北8m、角地		商業 (90,400)
c	別府Ｋ２１調 -12	別府市		建付地	（　）	長方形	東25m県道、北6m、角地		商業 (100,400)
d	別府Ｋ２１調 -13	別府市		貸家建付地	（　）	不整形	北6m市道、中間画地		商業 (90,360)
e	別府Ｌ２１調 -12	別府市		更地	（　）	ほぼ長方形	北7.8m市道、西6.3m、角地		商業 (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 90,439	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 99.9]	90,530	100 [ 69.1]	131,013	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	131,000
b	(　 ) 99,820	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	95,067	100 [ 73.2]	129,873		130,000
c	(　 ) 139,447	100 [ 150.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 118.5]	78,451	100 [ 70.7]	110,963		111,000
d	(　 ) 67,506	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.2]	72,485	100 [ 55.8]	129,901		130,000
e	(　 ) 84,557	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	81,930	100 [ 58.0]	141,259		141,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -25.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -12.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	買進み	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -30.0
c	買進み	％／月 0.00	画地　　　　 +18.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -40.0
d	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -7.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -35.0
e	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 130,000 円／㎡]

別府 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,172,265	2,832,145	6,340,120	5,786,190	553,930	（　0.9461） 524,073	（ 5.3 - 0.2 ） 5.1％
	⑧収益価格	10,275,941 円　　　　（　 69,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

別府 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	110.00	ＲＣ4	440.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	100 ％	500 ％	500 ％	148 ㎡	11.0 m x 15.0 m	前面道路：県道　 21.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階はフロア貸し店舗、２階以上はフロア貸し事務所を想定。

⑦有効率　 83.8 ％
の理由

地域の標準的な有効率を考慮。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	110.00	80.0	88.00	3,300	290,400	6.0	1,742,400
							0.0	0
2～ 2	事務所	110.00	85.0	93.50	2,050	191,675	3.0	575,025
							0.0	0
3～ 4	事務所	110.00	85.0	93.50	1,850	172,975	3.0	518,925
							0.0	0
～

～

計		440.00	83.8	368.50		828,025		3,355,275
								0

⑨年額支払賃料	828,025 円　×　12ヶ月　＝　 9,936,300 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 368.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含まれるため計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されるため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,936,300 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 794,904 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,141,396 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,355,275 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 30,869 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,172,265 円　　　　（　 61,975 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	別府Ｗ２２公賃　　　　-1	2,208 ( 2,200)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	3,056	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,317 円/㎡　月額支払賃料（　 3,300 円/㎡）　基準階 1 F B
b	別府Ｗ２２公賃　　　　-2	3,367 ( 3,361)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,544
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

別府 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	403,500 円	80,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,490,445 円	9,936,300　×　　　　 15.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 111,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 665,700 円	80,700,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	80,700 円	80,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	80,700 円	80,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,832,145 円　（　　　　　　 19,136 円／㎡）　　（経費率　　 30.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9461

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	80,700,000 円	設計監理料率　 178,000 円／㎡　×　 440.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0717	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0571 ×　 40 ％　＋　0.0659 × 30 ％　＋ 0.0971 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,786,190 円（　　　　　 39,096 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,172,265 円
②総費用	2,832,145 円
③純収益　①－②	6,340,120 円
④建物等に帰属する純収益	5,786,190 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	553,930 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	524,073 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,541 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,275,941 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 69,400 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
別府 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

別府 5-1

大分県

大分

氏名

不動産鑑定士　坂本　圭

TEL.

鑑定評価額

19,100,000 円

１㎡当たりの価格

129,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	105,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	別府市北浜２丁目７７４番３外				②地積　(㎡)	148 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 準防（その他） (100,500)
	台形 1:1.5	店舗兼住宅ＲＣ4	銀行、小売店舗等が建ち並ぶ駅前の商業地域	南21m県道	水道、ガス、下水	別府 300m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 90 ｍ、西 20 ｍ、南 60 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中層の店舗兼事務所の敷地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 150 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

２１ｍ県道

交通

施設

別府駅　東方

300m

法令

規制

商業
(100,500)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

コロナ禍の影響により、訪日外国人など、観光客の減少が継続すると予測され、店舗の休業や廃業も見られる。
地価もこれまでの上昇傾向から下落に転じており、今後は、観光客や地域経済の動向を注視する必要がある。

(3)最有効使用の判定

標準的使用に同じ（中層の店舗兼事務所の敷地）

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 130,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 64,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、別府駅徒歩圏、別府駅を中心に半径約８００ｍ内に位置する商業地域を中心とする。市内の商業地には
広く価格牽連性が及ぶが、特に繁華性が高い幹線沿いの商業地との代替性が高い。主な需要者は、小規模物件について
は、出店等を目的とした地元資本が中心となるが、稼働中の収益物件については、相対的に高い投資利回りを求めて、
県外資本による高値取引も見られる。取引の中心的価格帯は、土地の単価にして１㎡当たり１０万円前後である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

既成市街地のため原価法の適用を断念した。収益還元法は、店舗兼事務所ビルを想定し適用した。収益価格は、商業地
の評価では注視すべきであるが、不動産の価格はインカムゲインに加え、キャピタルゲインに対する期待をも加味して
形成されることから、低位に求められたと判断した。以上より、前年価格からの変動要因についての検討を踏まえ、市
場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を参考として、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    130,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

金融緩和により通貨供給量が拡大し、低金利
も継続しているが、コロナ禍により観光客が
大幅に減少し、関連産業の事業環境は悪化し
ている。

飲食店等の出店が活発化していたが、コロナ
禍により足元の収益性が悪化し、休廃業も見
られるなど、投資マインドに落ち込みが見ら
れる。

個別的要因に変化はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

別府 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	別府Ｌ２１調 -6	別府市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西19m国道、北0.5m、二方路		商業高度地区 (80,400)
b	別府Ｌ２１調 -36	別府市		更地	（　）	不整形	南29m国道、北1m、二方路		商業 (80,400)
c	別府Ｒ２１調 -2	別府市		建付地	（　）	正方形	東30m国道、北8m、角地		商業 (90,400)
d	別府Ｌ２１調 -29	別府市		更地	（　）	不整形	南12.5m市道、東14m、角地		商業 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 72,500	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	72,065	100 [ 58.3]	123,611	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	124,000
b	(　 ) 46,097	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 60.0]	76,828	100 [ 61.1]	125,741		126,000
c	(　 ) 99,820	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	95,067	100 [ 72.8]	130,587		131,000
d	(　 ) 90,439	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 99.9]	90,530	100 [ 65.5]	138,214		138,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -38.0
a	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -37.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -40.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 130,000 円／㎡]

別府 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,262,490	2,865,666	6,396,824	5,879,400	517,424	（　0.9461） 489,535	（ 5.3 - 0.2 ） 5.1％
	⑧収益価格	9,598,725 円　　　　（　 64,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

別府 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	110.00	ＲＣ4	440.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	100 ％	500 ％	500 ％	148 ㎡	11.0 m x 15.0 m	前面道路：県道　 21.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗（月坪：約１１，３００円），２階以上事務所（月坪：約６，３００円）

⑦有効率　 83.8 ％
の理由

地域の標準的な有効率

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	110.00	80.0	88.00	3,427	301,576	8.0	2,412,608
							0.0	0
2～ 4	事務所	110.00	85.0	93.50	1,904	178,024	3.0	534,072
							0.0	0
～

～

～

計		440.00	83.8	368.50		835,648		4,014,824
								0

⑨年額支払賃料	835,648 円　×　12ヶ月　＝　 10,027,776 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 368.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,027,776 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 802,222 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,225,554 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,014,824 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 36,936 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,262,490 円　　　　（　 62,584 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	別府Ｄ２２公賃　　　　-7	3,232 ( 3,227)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 91.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	3,624	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,450 円/㎡　月額支払賃料（　 3,427 円/㎡）　基準階 1 F B
b	別府Ｄ２２公賃　　　　-8	3,367 ( 3,361)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.1]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,504
c	別府Ｄ２２公賃　　　　-9	1,957 ( 1,952)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 77.8]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	3,176

別府 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	410,000 円	82,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,504,166 円	10,027,776　×　　　　 15.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 111,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 676,500 円	82,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	82,000 円	82,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	82,000 円	82,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,865,666 円　（　　　　　　 19,363 円／㎡）　　（経費率　　 30.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9461

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	82,000,000 円	設計監理料率　 181,000 円／㎡　×　 440.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0717	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0571 ×　 40 ％　＋　0.0659 × 30 ％　＋ 0.0971 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,879,400 円（　　　　　 39,726 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,262,490 円
②総費用	2,865,666 円
③純収益　①－②	6,396,824 円
④建物等に帰属する純収益	5,879,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	517,424 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	489,535 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,308 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,598,725 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 64,900 円／㎡）