別記様式第二 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 別府 3-1　宅地見込地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   別府 3-1 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　龍原　有   TEL.

鑑定評価額 9,580,000 円  １㎡当たりの価格 9,670 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 市比準 (3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番 別府市大字野田字羽室５４９番 ②地積(㎡) 991  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給 処理施 設状況 ⑧主要な交通施設との 　接近の状況 １低専 (40,80) （その他） 風致地区 不整形 1:2.5 田 農地の周辺に農家住宅等が見られる地域 亀川 2.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   90 ｍ、西  130 ｍ、南  100 ｍ、北   80 ｍ ②標準的使用 田（宅地見込地） ③標準的画地の形状等 間口　約　　   20.0 ｍ、奥行　約　　   50.0 ｍ、規模　　      1,000 ㎡程度、形状　不整形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 道 路 無道路地 交通 施設 亀川駅　南西方 2.7km 法令 規制 １低専 風致地区 ⑤地域要因の 　将来予測 中長期的には、宅地開発が行われると予測するが、別府市北部の高台に位置し、利便性が劣る地域のため開発業 者の投資意欲は弱く、新型コロナの影響も相まって、近時においては、宅地化の動きは弱いと予測する。 (3)最有効使用の判定 宅地への用途転換後、分割して戸建住宅の敷地 (4)対象標準地 　の個別的要 　因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用 取引事例比較法 比準価格　　　　　      9,670 円／㎡ 控除法 控除後価格　　　　      9,610 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、別府市郊外及び隣接する日出町の宅地見込地が存する地域の範囲。需要者は、宅地分譲を目的とする地 場の開発業者である。別府市郊外で宅地開発が比較的多く見られるのは、農地が残る市北西部付近であり、小規模開発 が中心である。日出町では、開発素地である農地が多く、中心部周辺や別府市に近い豊岡地区で宅地開発が多く見られ る。需要の中心となる価格帯は、概ね５千円～１．５万円／㎡程度である。 (7)試算価格の調整 　 ・検証及び鑑定 　 評価額の決定の 　 理由 典型的な需要者である開発業者は、開発素地の地価相場に着目し、投資採算性に基づき取引を行うため、実需に基づく 比準価格の説得力は高い。控除後価格は、対象不動産を含めた開発区域について開発分譲を想定し、投資採算性に基づ き試算されており、比準価格に近似した価格が得られた。以上より、比準価格を標準とし、前年価格からの検討を踏ま え、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等 ①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地等番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 画地　　　　　　　　　        行政　　　　　　　　　        その他　　　　　　　　        [前年標準地等の価格] 　　　　　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100              イ 対 象 標 準 地 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　      9,770 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　  -1.0 ％／年間 ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 別府市の人口は、県全体と同様に減少傾向で推移し ている。基幹産業の観光業では、新型コロナの影響 により、経営環境は厳しい状況にある。 市内では金融緩和を背景に宅地開発が散見されるが 、近隣地域は利便性が劣るため、宅地化の動きは弱 い。 個別的要因に変動はない。 地域要因の比較 交通・接近　　　　　　        環境　　　　　　　　　        宅地造成　　　　　　　        行政　　　　　　　　　        その他