別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 別府 -24　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   別府 -24 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　利根　健司   TEL.

鑑定評価額 1,980,000 円  １㎡当たりの価格 6,060 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 別府市大字南立石字長畑ケ２５４９番１ ②地積 　(㎡) 326   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (30,100) （その他） 風致地区 土砂災害警戒区域 台形 1:1.5 住宅 Ｗ1 農地や空地の多い市 街地背後の住宅地域 西2.6m市道 別府 3.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ整形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 ２．６ｍ市道 交通 施設 別府駅 3.8km 法令 規制 ｢調区｣  (30,100) 風致地区 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 勾配のある狭隘道路を生活道路とする農家集落地域で生活環境が劣り、選好性は低い。開発行為が厳しく制限さ れるため土地需要は殆どなく、新たな建込みも見られないことから、地価は下落基調で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      6,060 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね別府市外縁部の農家住宅地の存する範囲と一致する。需要者の中心は地縁を有する自己利用目的の個 人であるが、近年のワ―ケーションの機運もあり、自然を求めてＵターン、Ｉターンする個人も散見される。市街化調 整区域であるため新規の住宅開発は皆無といえるが、太陽光事業用地としての開発が見受けられる。中心となる価格帯 は規模により大きく差異があるため見出しにくい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 類似性、代替性を有する事例を採用して試算された比準価格は市場実態を反映し、説得力を有する。賃貸物件は皆無で 賃貸市場が形成されていないため、収益価格は試算しない。また、農家住宅地域であることから原価法は適用しない。 自用目的の取引が支配的であり、既存集落地域では類似物件の取引価格水準を指標に意思決定を行うのが一般的である ため、代表標準地との検討を踏まえ、市場実態を反映した比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　別府 -22                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      6,830 円／㎡ [ 99.7] 100 100 [101.0] 100 [112.0] [100.0] 100 6,020  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      6,090 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 依然として別府市経済はコロナ禍により大打 撃を受けており、地価への影響が顕在化しつ つある。また、新たに立地適正化計画が策定 された。 大きな地域要因の変動はない。コロナ禍の影 響については、既に地価が十分に低位な地域 であることから、その影響は限定的である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％