別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 別府 -23　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   別府 -23 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　河野　修司   TEL.

鑑定評価額 1,210,000 円  １㎡当たりの価格 3,250 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月13日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月14日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 別府市大字別府字小野５０１３番 ②地積 　(㎡) 371   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,100) （その他） (70,100) 台形 1.2:1 住宅 Ｗ2 農家住宅が見られる 農地の多い住宅地域 南12m市道、東側道 別府 9.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西   135 ｍ、南   250 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  22.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 １２ｍ市道 交通 施設 別府駅 9.2km 法令 規制 ｢調区｣  (70,100) ⑤地域要因の将 　来予測 別府市山間部の農家住宅地域であり、居住人口及び世帯数が年々減少している。市街化調整区域であり外部地域 からの転入はほとんど無いため、地価は今後とも減少傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      3,250 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、別府市南西部～南部の山間地域に所在する農家住宅地域、及びそれに接する由布市狭間町～庄内町の山 間地域に所在する農家住宅地域一帯。典型的需要者は、同圏域に地縁的選好性を有する所得者層と判断する。少子高齢 化が進み居住人口が減少しつづけており、山間地域の農家住宅地の不動産取引市場は非常に弱い。取引件数が少ないた め土地取引の中心価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 山間部の農家住宅地域に所在するため原価法の適用は断念した。また、建物の賃貸市場が形成されていないため収益還 元法の適用も行わなかった。一方、近隣地域及び同一需給圏内の類似地域内において価格牽連性が認められ信頼性のあ る取引事例を収集し得た。したがって、比準価格を標準とし、他の標準地との均衡を考慮するとともに、不動産市場の 動向を考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      3,270 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ過が落ち着いており、景気に持ち直し の動きがみられる。雇用情勢は弱い動きとな っている。住宅ローン金利は低金利状態が継 続している。 地域要因に格別の変動は無い。山間地域に所 在するため、枝郷地域全体では居住人口が減 少傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％