別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 別府 -22　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   別府 -22 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　田淵　文晴   TEL.

鑑定評価額 3,440,000 円  １㎡当たりの価格 6,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 別府市大字野田字高平１１０８番１ ②地積 　(㎡) 506   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (30,100) （その他） 風致地区 土砂災害警戒区域 台形 1.2:1 住宅 Ｗ2 農家住宅が見られる 古くからの住宅地域 西3.5m市道、南側道 水道 別府大学 7.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   100 ｍ、南    90 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ整形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ３．５ｍ市道 交通 施設 別府大学駅　北西方 7.5km 法令 規制 ｢調区｣  (30,100) 風致地区 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 郊外の山裾に位置する農家集落地域で生活関連施設への接近性が劣り、選好性は低い。開発行為が厳しく制限さ れるため土地需要は弱く、新たな建込みも殆ど見られないため、地価は下落基調で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 セットバック　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      6,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、別府市、大分市の市街化調整区域及び隣接市を含む都市計画区域外に指定された圏域。需要者は圏域内 の居住者とその縁故者にほぼ限定され、圏域外からの転入は殆どない。圏域内では生活インフラの整備が不十分な地域 が多く、市街化調整区域では開発に対する法的規制が厳しいことから、土地需要は殆どない。不動産取引が極めて少な いため中心となる価格帯の把握が難しいが、近隣地域及び周辺では土地で２００～５００万円程度と考えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 類似性、代替性を有する事例を採用して試算された比準価格は市場実態を反映し、説得力を有する。アパート等の賃貸 物件は皆無で賃貸市場が形成されていないため、収益価格は試算しない。市街化調整区域につき積算価格も試算しない 。自用目的の取引が支配的であり、既存集落地域では類似物件の取引価格水準を指標に意思決定を行うのが一般的であ るため、市場実態を反映した比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      6,830 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 大分市に次ぐ人口を有するが、県平均を上回 るペースで人口減少が進む。新設住宅着工戸 数は持家は前年並みだが、半導体問題の波及 が懸念される。 郊外の山裾に位置する農家集落地域である。 土地需要は弱く、新たな建込みも殆ど見られ ず、地域要因に大きな変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％