別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 別府 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   別府 -15 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　上治　昭人   TEL.

鑑定評価額 3,130,000 円  １㎡当たりの価格 27,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月14日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 別府市大字浜脇字神ノ木１２０２番６ ②地積 　(㎡) 115   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,160) 1:2 住宅 Ｂ2 一般住宅の多い傾斜 地の既成住宅地域 西3.5m市道 水道 東別府 300m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    10 ｍ、南    70 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ３．５ｍ市道 交通 施設 東別府駅西方 300m 法令 規制 １住居 (70,160) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 バイパスの開通により交通アクセスが改善されたが、街路条件の劣る傾斜地上の既存住宅地域であるほか、近接 する中学校も閉校したため需要が限定的であり、今後も地価はやや下落すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、別府市街地の南方から西方近郊の既成住宅地域である。需要者の中心は地縁的選好性を有する個人であ り、当該地区外からの転入は少ない。浜脇地区のうちＪＲ線の南西側は街路が入り組むほか傾斜地も見られる地域であ り、土地需要は弱い。需要の中心となる価格帯は土地１２０㎡程度で３００万～５００万円程度、新築の戸建物件は２ ，０００万円程度が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の戸建住宅を中心とする住宅地域である。標準地周辺にはアパート等の収益物件はほとんど見られず、自己使用目 的の取引が支配的で賃貸市場が未成熟なため収益還元法は採用しなかった。よって本件では、地域的類似性を有する自 己使用目的の取引事例を中心とする比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定 した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　別府 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     34,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [126.7] [100.0] 100 27,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     27,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地方経済は、コロナ禍の影響から弱さが残る なか個人消費は持ち直しの動きが見られ、住 宅投資は横ばい圏内であるが、分譲地に対す る需要は底堅い。 傾斜部に小規模住宅が密集する住宅地域で街 路条件も劣るほか、近接する中学校が閉校し たため、需要は低調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　 +27.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％