別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 別府 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   別府 -11 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　利根　健司   TEL.

鑑定評価額 7,290,000 円  １㎡当たりの価格 36,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 30,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 別府市大字鶴見字大宮司５８９番１ ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) （その他） (60,184) 1.5:1 住宅 Ｗ2 一般住宅、アパート 等が見られる住宅地 域 北4.6m市道 水道 別府大学 2.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   180 ｍ、西    20 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 ４．６ｍ市道 交通 施設 別府大学駅西方 2.7km 法令 規制 ２住居 (60,184) ⑤地域要因の将 　来予測 郊外の在来住宅地域であり、地域要因に影響を与えるような新規開発等は見受けられない。近年は別府市全体と して住宅需給は堅調であったが、コロナ禍の継続如何では、更なる下落相場へ転ずる可能性も否定できない。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     36,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね別府市中心部の北方～北西方の丘陵地に広がる低層住宅地の存する範囲と一致する。需要者の中心は 、別府市に地縁を有する自己利用目的の個人である。街路の整然性に劣る地域であり、中心市街地と比較して引き合い の程度は劣るものの、近年は割安感が出てきている。中心となる価格帯は土地で総額７００万円程度、新築の戸建物件 で総額２５００万円程度が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域には古いアパートも散見されるが、現下の賃貸市場においては新規の賃貸経営が成立し難いと認められるため 、収益価格の試算を断念した。一方、比準価格については類似地域の事例を収集し得ており、規範性・信頼性は高い。 対象不動産の主たる需要者は個人が中心であり、当該需要者は一般にその市場性に着目して取引を行う傾向が強いこと から、本件においては比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　別府 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     34,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 94.0] [100.0] 100 36,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     36,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 依然として別府市経済はコロナ禍により大打 撃を受けており、地価への影響が顕在化しつ つある。また、新たに立地適正化計画が策定 された。 大きな地域要因の変動はない。コロナ禍の影 響については、既に地価が低位な地域である ことから、その影響は限定的である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％