別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 別府 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   別府 -10 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　日下部　洋一   TEL.

鑑定評価額 3,840,000 円  １㎡当たりの価格 30,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 別府市大字野田字山下１０９番８３ ②地積 　(㎡) 127   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 (60,160) 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が多い中に アパートも見られる 住宅地域 南4m市道 水道、ガス 亀川 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    80 ｍ、南    70 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４ｍ市道 交通 施設 亀川駅　西方 1.3km 法令 規制 １住居 (60,160) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 亀川地区の市街地の外れに位置する昭和４０年代に開発された小規模団地で、人口減少に伴い住宅地需要が縮小 するなか、亀川駅周辺の都市再生整備事業による代替地需要も期待できず、地価は今後も低迷すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は亀川地区を中心とする市街地北部の住宅地域。国道５００号（九州横断道路）以北は地縁的選好性が作用 するため需要者は地元住民が中心ながら、別府医療センターや障がい者に社会参加の場を提供する社会福祉法人や関連 団体に関与する市民の需要も散見される。需要の中心となる価格帯は５０坪前後の画地で総額５００万円程度ながら、 近隣地域は複数の土砂災害警戒区域（急傾斜・土石流）に指定され、中古住宅も含め市場流通性は乏しい状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 低層アパートも介在する小規模団地であるが自用目的の取引が中心である。本件では価格牽連性の強い事例を採用した ことから比準価格の精度は高く、単価・総額の両面で市場性を反映した価格が得られた。収益価格は画地規模が小さく 、建築コストに見合う賃料水準が形成されておらず求めることができなかった。自用を前提とする住宅地としての地価 水準が形成されていることから比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　別府 -19                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     26,800 円／㎡ [ 98.5] 100 100 [100.0] 100 [ 87.4] [100.0] 100 30,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     30,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 令和２年度の別府市新設住宅着工戸数は貸家 が落込み前年度の７割弱に減少したが、本年 度は前年同期を２割程度上回る水準で推移し ている。 亀川地区の市街地外れに位置する崖下の小規 模団地で、土砂災害警戒区域に指定されてお り流通性が低い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -6.0 環境　　　　　　  -4.0 行政　　　　　　  -5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％