別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 別府 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   別府 -7 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　利根　健司   TEL.

鑑定評価額 6,700,000 円  １㎡当たりの価格 32,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 26,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 別府市朝見１丁目３４７６番２ ｢朝見１－１２－１１｣ ②地積 　(㎡) 208   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） 土砂災害警戒区域 (70,160) 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅、古いアパ ートが建ち並ぶ既成 住宅地域 南4m市道 水道、ガス、下水 別府 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   210 ｍ、西   180 ｍ、南   100 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 ４ｍ市道 交通 施設 別府駅 1.4km 法令 規制 １住居 (70,160) 準防  土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 別府市南部の既成住宅地域で地形に閉鎖的な面からも需要は限定的であり、コロナ禍継続の影響は懸念されるが 、元々の価格水準が低位であるためそれほど大きな影響は受けず、地価は横ばい程度で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね別府市中心部の北方～北西方の丘陵地に広がる低層住宅地の存する範囲と一致する。需要者の中心は 別府市に地縁を有する自己利用目的の個人である。もともと閉鎖的な感のある地域であり、代替競争不動産に比べて引 き合いの程度は劣るものの、近年は割安感が出てきている。中心となる価格帯は、土地で総額７００万円程度、新築の 戸建物件で総額２０００～２５００万円程度が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 既成市街地であることから原価法は適用できなかった。また収益性による市場が形成されておらず、収益価格は試算し ない。取引事例については類似地域の事例を収集し得ており、比準価格の規範性・信頼性は高い。対象不動産の主たる 需要者は個人が中心であり、当該需要者は一般にその市場性に着目して取引を行う傾向が強い。したがって、需要者の 行動原理を適正に反映する比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　別府 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     34,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [107.0] [100.0] 100 32,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 依然として別府市経済はコロナ禍により大打 撃を受けており、地価への影響が顕在化しつ つある。また、新たに立地適正化計画が策定 された。 大きな地域要因の変動はない。コロナ禍の影 響については、元々閉鎖的な観点からもその 影響は限定的である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％