別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 別府 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   別府 -5 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　利根　健司   TEL.

鑑定評価額 5,830,000 円  １㎡当たりの価格 34,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 28,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 別府市大字南立石字上向原１０８１番５７ ②地積 　(㎡) 169   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 山手の住宅地域 北4m市道 水道、ガス 別府 4.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   120 ｍ、南     0 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位　北４ｍ市 道 交通 施設 別府駅 4.0km 法令 規制 １中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 市街地南西部の山手に形成された造成時期の古い分譲住宅地域で、コロナ禍継続の影響は懸念されるが、元々の 価格水準が低位であるためそれほど大きな影響は受けず、地価は横ばいから微減程度で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね市街地南西部の南立石・鶴見地区一帯の一般住宅地の存する範囲と一致する。需要者の中心は自用の 住宅地を求める市内在住の中所得者層である。地価下落に伴う値頃感は出てきたが、圏域内では安価な新規小規模分譲 地も見られるため、造成時期の古い当該団地の需要は低迷している。中心となる価格帯は１５０～２００㎡程度の土地 で総額５００～７００万円程度、新築の戸建物件では総額２０００～２５００万円程度が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 適切な造成事例がなく、原価法は適用できなかった。また、自用を前提とする戸建住宅用地の需要が主で、共同住宅等 はほとんど見受けられないため収益価格は求める事ができなかった。よって、同一需給圏内の類似地域に所在する信頼 性の高い事例を収集・選択し、主たる需要者の行動原理を適正に反映した価格である比準価格を採用し、周辺の標・基 準地との価格均衡にも留意することにより、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     34,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 依然として別府市経済はコロナ禍により大打 撃を受けており、地価への影響が顕在化しつ つある。また、新たに立地適正化計画が策定 された。 南方で都市計画道路「富士見通南立石線」工 事が進捗しているものの、事業進捗に大幅な 遅れが生じており、地価への影響は見受けら れない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％