別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 大分 9-9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大分 9-9 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　土師　一弘   TEL.

鑑定評価額 721,000,000 円  １㎡当たりの価格 16,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大分市大字政所字久保田２２５１番外 ②地積 　(㎡) 43,987   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 不整形 1:4.5 工場 住宅地域に囲まれた 内陸型工業地域 北6m市道、背面道 水道 大在 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    95 ｍ、西    95 ｍ、南   190 ｍ、北   190 ｍ ②標準的使用 中規模工業地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  75.0 ｍ、奥行　約　　 330.0 ｍ、規模　　    44,000 ㎡程度、形状　不整形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６ｍ市道 交通 施設 大在駅南東方 900m 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 在来住宅地域に囲まれた内陸型工業地域で、工業地としての競争力が劣り新規需要は乏しいが、大在地区の臨海 部では港湾施設の整備が進められるなど動きがみられ地価は横這い傾向で推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 中規模工業地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は大分市を中心とする県内の内陸型中大規模工場地域一帯である。需要者の中心は県内外のメーカーである が、住宅に囲まれた周辺環境の制約から需給は依然弱い状況にある。大規模工業地の不動産取引が極めて少なく規模や 価格がまちまちであることから、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 工業地の適切な収益事例や積算事例がなく、収益価格及び積算価格は求められなかった。よって、主たる需要者の行動 原理に即し、代替不動産の取引価格から求められた比準価格を重視するとともに、取引水準の推移や工業地需要の低迷 を考慮し、単価と総額のバランスについても勘案の上、代表標準地との均衡にも留意することにより、鑑定評価額を上 記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大分 9-8                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     25,300 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [153.8] [100.0] 100 16,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナによる経済への影響は懸念される ものの、臨海部工業地の需給は安定しており 特に物流施設用地への需要の高まりが期待さ れている。 地域要因に変動はないが、住宅地的要素が強 い地域であることから、工業地としての発展 は見込めず大きな変容は期待できない状況に ある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +45.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％