別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 大分 9-8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大分 9-8 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　脇坂　敬規   TEL.

鑑定評価額 141,000,000 円  １㎡当たりの価格 25,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大分市大字迫字新殿７３０番１外 ②地積 　(㎡) 5,575   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 特別用途地区 (70,200) 不整形 1:1.5 事務所兼倉庫 Ｓ2 中小規模工場、住宅 等が混在する工業地 域 東14m県道、南側道 水道 鶴崎 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西   170 ｍ、南   450 ｍ、北   550 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  60.0 ｍ、奥行　約　　  80.0 ｍ、規模　　     4,800 ㎡程度、形状　不整形 ④地域的特性 特記 事項 大規模集客施設制限地区 街 路 １４ｍ県道 交通 施設 鶴崎駅南東方 2.4km 法令 規制 準工 (70,200) 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模工場及び戸建住宅等が混在するが幹線道路沿線の立地と高速道路ＩＣ等への好アクセスから工場を主体 に現状で推移。コロナ禍にあっても物流関連を中心に工業地需要は堅調なため地価は横ばい乃至は微増と予測。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は大分市臨海部及び東部の内陸に立地する工場等適地の範囲。需要者の中心は製造や物流関連の中小企業の 法人。コロナ禍にあって設備投資は、貨物輸送網の逼迫解消に取り組む企業は積極的であるが、半導体等の供給制約が 減産の動きとなる企業は消極的となるなど、業種により二極化している。又、住宅地等に近接する職住近接の内陸型工 業地は住宅地等の需給動向の影響も受ける。取引規模は様々であるため需要の中心となる価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自社工場が多く、貸工場等の賃貸市場が形成されていないことから収益還元法を採用することができなかった。近隣地 域等は古くからの既成宅地地域内にあり手法がなじまないため原価法は採用しなかった。よって、中小企業等の自己使 用目的の用地取得であり、相関性、類似性が高い取引事例より試算され、実証的な比準価格を採用し、他の工業地の標 準地との価格検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大分 9-9                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     16,400 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 64.9] [100.0] 100 25,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍で貨物輸送網の逼迫が続くなか物流 関連企業に設備投資を上積みする動きがあり 県域を超えた用地取得や県内中小企業への波 及が注視される。 地域要因に変動はないが、新型コロナ収束を 見据えた、ニューノーマルに対応した工場新 設等の設備投資の動きが周辺部で見られる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　 -31.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％