別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 大分 9-7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大分 9-7 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　龍原　有   TEL.

鑑定評価額 31,500,000 円  １㎡当たりの価格 32,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 26,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月21日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大分市向原沖１丁目２番７外 ｢向原沖１－２－６２｣ ②地積 　(㎡) 964   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 特別用途地区 1.5:1 事務所兼倉庫 Ｓ2 営業所、事務所、倉 庫、住宅が混在する 工業地域 南8m市道 水道、ガス、下水 高城 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西   160 ｍ、南    70 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層の中小事業所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 大規模集客施設制限地区 街 路 ８ｍ市道 交通 施設 高城駅　北東方 2.0km 法令 規制 準工 (60,200) 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 臨海部の大規模工場に隣接する中小工場地域であり、コロナ禍において、景気の先行きや海外経済に左右される 面はあるが、周辺地域と比較して価格水準に割高感はなく、地価は概ね安定的に推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層の中小事業所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、県道大在大分港線周辺の中小工場地域及び工住混在地域の範囲。主たる需要者は、臨海部に存する大規 模工場等の下請け関連企業や市内の中小企業である。新規投資は見受けられるが、新型コロナの影響による先行き不透 明感から需要は弱めの動きとなっている。需要の中心となる価格帯は、面積等により異なり総額では見いだせないが、 単価的には３万円～４万円／㎡程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、類似性や規範性の高い取引事例を採用して試算しており、適正に求められた。収益面では、賃貸市場が未 成熟のため、収益還元法の適用は断念せざるを得なかった。主たる需要者は、業種や取引先に応じた立地条件を満たす 地域の地価相場を重視して売買の意思決定を行うため、市場性を反映した比準価格の規範性は高い。よって、比準価格 を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大分 9-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     28,600 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [100.0] 100 [ 87.5] [100.0] 100 32,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地域経済は、新型コロナの影響により弱さが 残るものの、緩やかに持ち直しつつあり、企 業の設備投資は底堅く推移している。 住宅も混在する中小工場地域であり、地域要 因に大きな変化は見られない。新型コロナの 影響により、需要は弱めの動きとなっている 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 -15.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％