別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 大分 9-6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大分 9-6 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　長野　研一   TEL.

鑑定評価額 22,600,000 円  １㎡当たりの価格 40,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 33,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大分市弁天２丁目１９６９番７７ ｢弁天２－５－１３｣ ②地積 　(㎡) 560   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) 準防 （その他） 駐車付置義務 (70,200) 1:1.5 工場 中小規模の営業所、 工場等が混在する工 業地域 北西10m市道 水道、下水 大分 2.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   230 ｍ、西    50 ｍ、南   165 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 中小工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  28.0 ｍ、規模　　       560 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １０ｍ市道 交通 施設 大分駅　北方 2.8km 法令 規制 工業 (70,200) 準防  駐車付置義務 ⑤地域要因の将 　来予測 市中心部に近い臨海部に位置する流通関連企業等が多く立地する中小工業地域である。工業地としては価格水準 が高位にあるため、地価はやや弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 中小工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     40,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、大分市内の中小工業地域全域である。需要者の中心は、県内の製造業や流通業を営む中小企業や県外資 本の進出企業等である。大分県全体では近年、県北や大分市を中心に進出企業が増えてきたが、昨年度はコロナ禍の影 響で大幅に減少しており、先行き不透明感が拭えないなか、工場や流通業務施設等の新設、増設意欲は比較的低く、不 動産需要も多いとはいえない。取引規模はまちまちであるため、取引の中心となる価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自社保有の工場や事業所が多く賃貸市場が未成熟であることから、適切な賃貸事例の収集が困難で、収益価格は求める ことができなかった。積算価格は、工場用地の適切な造成事例が見当たらなかったため試算できなかった。よって代替 性を有する取引事例を採用し、大分市内における工業地の取引実態を反映し得た比準価格を重視し、代表標準地との検 討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大分 9-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     28,600 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [100.0] 100 [ 71.0] [100.0] 100 40,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     40,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 大分空港は、年内にもアジア初の「宇宙港」 として運用が始まる見通しであり、関連する 施設の立地や宇宙関連産業の育成などが期待 される。 市街地に近い流通業務地域であるが、周辺工 業地域と比較すると地価水準がやや高く、割 高感が出てきている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -29.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％