別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 大分 9-4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大分 9-4 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　此本　純也   TEL.

鑑定評価額 35,000,000 円  １㎡当たりの価格 23,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大分市青崎１丁目１５３番外 ｢青崎１－４－４９｣ ②地積 　(㎡) 1,504   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 特別用途地区 1:1.2 事務所兼倉庫 Ｓ2 中小規模の工場、事 業所等が建ち並ぶ工 業団地 南8m市道 水道、下水 大在 2.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   360 ｍ、西   220 ｍ、南   270 ｍ、北   440 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  35.0 ｍ、奥行　約　　  43.0 ｍ、規模　　     1,500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 大規模集客施設制限地区 街 路 ８ｍ市道 交通 施設 大在駅　北西方 2.8km 法令 規制 準工 (60,200) 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 臨海部に形成された中小規模の工業団地であり、今後も現状を維持すると予測する。立地環境が良好なため需給 は安定的であり、地価は概ね横ばいで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、大分市臨海部及びその近郊の工業地域一帯。需要者は、製造業や流通業関連の県内外の法人等が中心で ある。春以降、鉱工業生産指数は改善が続いているが、半導体不足や物流の停滞、部品調達難等の供給制約により再度 停滞するリスクが生じている。規模により価格帯にバラツキはあるが、土地単価は概ね２～３万円程度が需要の中心と なっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 工場の賃貸物件は殆ど無いほか、工業地の場合は自用目的の取引が中心であり、類似不動産の取引価格を指標の一つと して価格形成されることも多い。したがって大分市内の工業地域における取引事例より試算され市場の実態を反映して いると認められる比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大分 9-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     19,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 82.4] [100.0] 100 23,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 一部に新型コロナウイルス感染症の影響が残 るが、感染状況が落ち着くとともに全般的に 持ち直しの動きが見られるようになった。 地域要因に変動はないが、幹線道路や港湾に 近いことから潜在的な需要が認められる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％