別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 大分 9-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大分 9-3 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　田中　利行   TEL.

鑑定評価額 148,000,000 円  １㎡当たりの価格 15,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月17日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大分市大字日吉原１番３２ ②地積 　(㎡) 9,482   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） (70,200) 台形 1:1.5 工場 中小規模の工場が建 ち並ぶ臨海工業地域 南東16m道路、三方路 水道 坂ノ市 2.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   180 ｍ、西   360 ｍ、南   240 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  80.0 ｍ、奥行　約　　 130.0 ｍ、規模　　    10,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １６ｍ道路 交通 施設 坂ノ市駅北東方 2.9km 法令 規制 工専 (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 臨海部東端の中小企業が集積した工業団地である。コロナ禍により一部に弱めの動きが見られるが、設備投資は 概ね堅調で、バイオマス関連投資も見られ、低位価格帯の工業地の地価は横ばい傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 三方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は大分市東部臨海工業地域を中心に市街地周辺の工業地域である。主な需要者は、県内外の製造業関連企業 及び物流施設等として自己利用目的の地元法人である。コロナ禍で急減した県内の工業生産は、海外需要の高まりを受 け、持ち直し傾向にあり、設備投資の動きも継続している。需要の中心となる価格帯は、取引規模や立地による差は大 きいが、単価としては１．５万円から２．５万円／㎡程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、大分市東部に位置する自己利用目的での取引事例によるもので、格差修正等は適正に行われており、実証 性並びに規範性の高い試算価格として求められた。埋立地で適正な造成事例の収集が困難なため原価法は非適用とし、 自用物件が大半で工場の賃貸市場が十分に形成されていないため、収益還元法も非適用とした。実証性の高い比準価格 を重視して、代表標準地との均衡に留意した上で、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大分 9-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     19,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [124.4] [102.0] 100 15,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 鉱工業生産はコロナ禍で一部に弱めの動きが 見られるものの、高めの水準で推移している 。 工業団地の売却が暫時進み、臨海部工業地の 需給は均衡しつつある。大在地区で港湾施設 の整備が進められていることなどから、地価 は横ばい傾向。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　 +14.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％