別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 大分 5-30　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大分 5-30 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　日下部　洋一   TEL.

鑑定評価額 3,710,000 円  １㎡当たりの価格 27,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大分市大字佐賀関字上浦町２２０６番１ ②地積 　(㎡) 137   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準都計  (70,400) （その他） (70,330) 1:2.5 店舗兼住宅 ＲＣ3 店舗、併用住宅、金 融機関等が建ち並ぶ 商業地域 南西5.5m市道 水道 幸崎 8.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西   140 ｍ、南   250 ｍ、北   140 ｍ ②標準的使用 低層の店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ５．５ｍ市道 交通 施設 幸崎駅　東方 8.6km 法令 規制 （都）  (70,330) ⑤地域要因の将 　来予測 「関アジ関サバ通り」として観光面での振興を図るも、過疎高齢化による地元住民の購買力低下、坂ノ市・大在 方面への顧客流失で営業する店舗は年々減少しており、背後住宅地の水準と同程度まで下落すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層の店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は佐賀関地区において店舗立地が可能な中心部及び風光明媚な海岸線を走る国道沿線。近隣地域は佐賀関港 と佐賀関漁港を結ぶ地域密着の商店街で、需要者は地元商店主にほぼ限定される。過疎高齢化による地元購買力の低下 、大在・坂ノ市方面への顧客流失により商業性は失われつつあり、撤退した金融機関を含め空き店舗が増加している。 僅かな成約事例も地縁・血縁関係に基づく相対取引が通常であるため明確な価格水準は形成されていない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 佐賀関中心部の商業地取引が極めて乏しいことから、取引時点のやや古い事例や商店街背後の混在住宅地の事例も採用 せざるを得なかったが地域の取引実態を反映した比準価格が求められたと考える。積算価格及び収益価格は求めること ができないため人口動態や地域経済の現状を考慮するとともに、佐賀関地区の住宅地に係る標準地価格との均衡に留意 することで比準価格の整合性を確認し、代表標準地との検討を踏まえることで鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大分 5-12                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     54,800 円／㎡ [100.7] 100 100 [100.0] 100 [204.6] [100.0] 100 27,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口が頭打ちとなり老年人口の増加率は県平 均を上回る。佐賀関と野津原の被合併地区は 農漁村の高齢化や転出に伴い過疎化が進行し ている。 「関アジ関サバ通り」として観光振興を図る も、地元購買力の低下とともに商店数は年々 減少している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　 +15.0 交通・接近　　　  +9.0 環境　　　　　　 +60.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.9 ％  ％