鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

大分 5-27　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	大分Ｕ２２公 -3	大分市		更地	（　）	ほぼ長方形	北30m国道、中間画地		商業駐車付置義務 (90,400)
b	大分Ｓ２２公 -5	大分市		貸家建付地	（　）	長方形	南36m県道、中間画地		近商駐車付置義務 (90,300)
c	大分Ｐ２２公 -8	大分市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西9m市道、南西5m、角地		商業駐車付置義務 (100,400)
d	大分Ｇ２２公 -7	大分市		更地	（　）	長方形	東25m市道、北7m、角地		近商駐車付置義務 (100,300)
e	大分Ａ２２公 -1	大分市		更地	（　）	ほぼ整形	南西30m国道、北8.1m、東4.6m、三方路		商業駐車付置義務 (100,600)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 145,914	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 80.0]	184,764	100 [ 67.7]	272,916	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	273,000
b	(　 ) 274,238	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	279,997	100 [ 94.2]	297,237		297,000
c	(　 ) 267,177	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	255,218	100 [ 65.2]	391,439		391,000
d	(　 ) 475,737	100 [ 150.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 123.6]	258,653	100 [ 91.3]	283,300		283,000
e	(　 ) 586,166	100 [ 150.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	375,146	100 [ 130.0]	288,574		289,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -28.0
a	正常	％／月 +0.19	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -16.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	限定価格	％／月 +0.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +10.0
d	限定価格	％／月 +0.19	画地　　　　 +23.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0
e	限定価格	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +30.0
e	限定価格	％／月 +0.12	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 288,000 円／㎡]

大分 5-27　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	20,111,116	4,950,118	15,160,998	13,285,400	1,875,598	（　0.9490） 1,779,943	（ 4.9 - 0.2 ） 4.7％
	⑧収益価格	37,871,128 円　　　　（　 183,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大分 5-27　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	100.00	ＲＣ10	960.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防駐車付置義務	90 ％	500 ％	500 ％	207 ㎡	8.0 m x 25.5 m	前面道路：国道　 30.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階以上共同住宅（１ＬＤＫ約４５㎡：共込８５，９００円）

⑦有効率　 88.8 ％
の理由

地域の標準的な有効率

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	60.00	70.0	42.00	3,434	144,228	6.0	865,368
							0.0	0
2～ 3	共同住宅	100.00	90.0	90.00	1,908	171,720	1.0	171,720
							1.0	171,720
4～ 5	共同住宅	100.00	90.0	90.00	1,965	176,850	1.0	176,850
							1.0	176,850
6～ 7	共同住宅	100.00	90.0	90.00	2,003	180,270	1.0	180,270
							1.0	180,270
8～10	共同住宅	100.00	90.0	90.00	2,042	183,780	1.0	183,780
							1.0	183,780

計		960.00	88.8	852.00		1,753,248		2,474,388
								1,609,020

⑨年額支払賃料	1,753,248 円　×　12ヶ月　＝　 21,038,976 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 852.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 360,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	21,038,976 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 360,000 円　　×　　 2.0 ％　＝　　 1,690,318 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	19,708,658 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,474,388 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 22,764 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,609,020 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 379,400 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	30,000 円　×　　 98.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 294 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	20,111,116 円　　　　（　 97,155 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	大分Ｄ２２公賃　　　　-19	1,738 ( 1,672)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 98.0]	100 [ 97.0]	100 [ 91.0]	100 [100.0]	2,009	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,950 円/㎡　月額支払賃料（　 1,908 円/㎡）　基準階 3 F B
b	大分Ｄ２２公賃　　　　-20	1,604 ( 1,604)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 98.0]	100 [ 89.2]	100 [ 89.0]	100 [103.0]	2,002
c	大分Ｄ２２公賃　　　　-21	1,778 ( 1,777)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.9]	100 [105.9]	100 [ 85.0]	100 [106.0]	1,847

大分 5-27　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	905,000 円	181,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,711,918 円	21,398,976　×　　　　 8.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 478,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,493,200 円	181,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	181,000 円	181,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	181,000 円	181,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,950,118 円　（　　　　　　 23,914 円／㎡）　　（経費率　　 24.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9490

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	181,000,000 円	設計監理料率　 183,000 円／㎡　×　 960.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0734	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0538 ×　 40 ％　＋　0.0783 × 30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	13,285,400 円（　　　　　 64,181 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	20,111,116 円
②総費用	4,950,118 円
③純収益　①－②	15,160,998 円
④建物等に帰属する純収益	13,285,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,875,598 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,779,943 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,599 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 37,871,128 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 183,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
大分 5-27　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大分 5-27

大分県

大分

氏名

不動産鑑定士　土師　一弘

TEL.

鑑定評価額

58,600,000 円

１㎡当たりの価格

283,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	225,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大分市中央町３丁目４番｢中央町３－１－２｣				②地積　(㎡)	207 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 準防（その他）駐車付置義務 (90,500)
	1:3	診療所兼住宅ＲＣ3	中高層の店舗、事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域	南西30m国道	水道、ガス、下水	大分 530m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 80 ｍ、南 60 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

中高層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない

街

路

３０ｍ国道

交通

施設

大分駅　北西方

530m

法令

規制

商業
(90,500)
準防
駐車付置義務

⑤地域要因の将
　来予測

幹線沿いに店舗ビルや賃貸マンションが建ち並ぶ商業地域で、大分駅周辺の発展や開発計画の影響を受け、既存
建物の建替やリニューアル等が見込まれ、地価は上昇傾向で推移すると予測される。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 285,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 191,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、大分市中心部の商業地域である。需要者の中心は県内外の法人で、大分駅ビル周辺の活性化や末広町１
丁目地区再開発事業の進捗により小規模画地は店舗、事務所、大規模画地はマンション用地としての需要が安定して存
する。同一需給圏内においては取引規模、用途がまちまちで、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

既成市街地であることから原価法は適用できなかった。比準価格は代替性の強い取引事例より検証し、市場性を反映し
得たものと考える。収益価格は、現時点では投資額に見合った賃料収入の確保が困難なことから低位に試算された。以
上より、不動産市場の動向を総合的に勘案の上、実勢をより反映した比準価格を重視し、収益価格を関連付けることに
より、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    280,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

中心市街地では飲食街を中心にコロナ禍の影
響が見られたものの、それ以外の地域の地価
は依然上昇基調で推移している。

隣接地域でホテルが建築中であるなど大分駅
周辺の発展の影響を受けて、コロナ禍にあっ
ても地価は底堅い。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

大分 5-27　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	大分Ａ２２公 -11	大分市		建付地	（　）	長方形	東36m県道、西1.5m、二方路		商業駐車付置義務地区計画等 (100,500)
b	大分Ａ２２公 -1	大分市		更地	（　）	ほぼ整形	南西30m国道、北8.1m、東4.6m、三方路		商業駐車付置義務 (100,600)
c	大分Ｕ２２公 -3	大分市		更地	（　）	ほぼ長方形	北30m国道、中間画地		商業駐車付置義務 (90,400)
d	大分Ｚ２２公 -20	大分市		建付地	（　）	長方形	西21.9m市道、中間画地		商業駐車付置義務 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 245,526	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	273,898	100 [ 98.0]	279,488	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	279,000
b	(　 ) 586,166	100 [ 150.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	377,379	100 [ 111.1]	339,675		340,000
c	(　 ) 145,914	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 80.0]	184,946	100 [ 63.7]	290,339		290,000
d	(　 ) 151,120	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	151,573	100 [ 64.7]	234,270		234,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	限定価格	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +10.0
b	限定価格	％／月 +0.20	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -35.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -34.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 285,000 円／㎡]

大分 5-27　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地につき適用不可
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	19,274,242	4,987,564	14,286,678	12,332,800	1,953,878	（　0.9490） 1,854,230	（ 4.9 - 0.2 ） 4.7％
	⑧収益価格	39,451,702 円　　　　（　 191,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大分 5-27　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	100.00	ＲＣ10	960.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防駐車付置義務	90 ％	500 ％	500 ％	207 ㎡	8.0 m x 25.5 m	前面道路：国道　 30.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地域の標準的使用から１階を店舗、２階以上を共同住宅の店舗兼共同住宅を想定。

⑦有効率　 88.8 ％
の理由

店舗兼共同住宅としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	60.00	70.0	42.00	3,250	136,500	6.0	819,000
							0.0	0
2～ 4	共同住宅	100.00	90.0	90.00	1,840	165,600	1.0	165,600
							1.0	165,600
5～ 6	共同住宅	100.00	90.0	90.00	1,890	170,100	1.0	170,100
							1.0	170,100
7～ 8	共同住宅	100.00	90.0	90.00	1,940	174,600	1.0	174,600
							1.0	174,600
9～10	共同住宅	100.00	90.0	90.00	1,990	179,100	1.0	179,100
							1.0	179,100

計		960.00	88.8	852.00		1,680,900		2,363,400
								1,544,400

⑨年額支払賃料	1,680,900 円　×　12ヶ月　＝　 20,170,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 852.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は賃料に含まれる
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 360,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	20,170,800 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 360,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 1,642,464 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	18,888,336 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,363,400 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 21,743 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,544,400 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 364,163 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	19,274,242 円　　　　（　 93,112 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	大分Ｍ２２公賃　　　　-13	1,866 ( 1,864)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [100.0]	2,120	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,881 円/㎡　月額支払賃料（　 1,840 円/㎡）　基準階 2 F B
b	大分Ｍ２２公賃　　　　-14	1,233 ( 1,210)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,370
c	大分Ｍ２２公賃　　　　-15	1,991 ( 1,953)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 86.0]	100 [100.0]	2,315

大分 5-27　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	940,000 円	188,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,642,464 円	20,530,800　×　　　　 8.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 478,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,551,000 円	188,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	188,000 円	188,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	188,000 円	188,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,987,564 円　（　　　　　　 24,095 円／㎡）　　（経費率　　 25.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9490

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	188,000,000 円	設計監理料率　 190,000 円／㎡　×　 960.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0656	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0538 ×　 40 ％　＋　0.0629 × 40 ％　＋ 0.0945 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	12,332,800 円（　　　　　 59,579 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	19,274,242 円
②総費用	4,987,564 円
③純収益　①－②	14,286,678 円
④建物等に帰属する純収益	12,332,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,953,878 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,854,230 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,958 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 39,451,702 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 191,000 円／㎡）