鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

大分 5-26　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	大分Ｗ２１公 -12	大分市		更地	（　）	ほぼ整形	北26m市道、中間画地		１住居 (70,200)
b	大分Ｚ２１公 -6	大分市		更地	（　）	長方形	北26m市道、東6m、角地		１住居 (70,200)
c	大分Ｔ２１調 -30	大分市		更地	（　）	ほぼ整形	北22m市道、東10.2m、角地		工業 (70,200)
d	大分Ｉ２０調 -4	大分市		更地	（　）	長方形	西20m市道、北12m、角地		工業 (70,200)
e	大分Ｚ２２公 -18	大分市		更地	（　）	長方形	北18m県道、東4m、角地		２住居 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 95,800	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 99.9]	96,663	100 [ 99.1]	97,541	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	100,000
b	(　 ) 96,700	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	94,635	100 [ 99.1]	95,494		98,400
c	(　 ) 92,367	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 96.8]	95,802	100 [ 98.1]	97,657		101,000
d	(　 ) 105,734	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	103,989	100 [ 98.0]	106,111		109,000
e	(　 ) 92,747	100 [ 100.0]	[ 100.1] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	90,136	100 [ 92.1]	97,868		101,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -9.0
a	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -9.0
b	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -9.0
c	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 -3.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -7.0
e	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 100,000 円／㎡]

大分 5-26　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため再調達原価の把握が困難
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,411,466	1,169,120	5,242,346	2,926,080	2,316,266	（　0.9711） 2,249,326	（ 5.1 - 0.2 ） 4.9％
	⑧収益価格	45,904,612 円　　　　（　 69,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大分 5-26　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	270.00	Ｓ1	270.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居	70 ％	200 ％	200 ％	664 ㎡	20.8 m x 32.0 m	前面道路：県道　 30.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一棟貸しの平屋建て店舗を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

平家建てのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	270.00	100.0	270.00	1,850	499,500	3.0	1,498,500
							0.0	0
～

～

～

～

計		270.00	100.0	270.00		499,500		1,498,500
								0

⑨年額支払賃料	499,500 円　×　12ヶ月　＝　 5,994,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 270.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	一棟貸しのためテナント負担
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 8 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 960,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金で担保されるため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,994,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 960,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 556,320 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,397,680 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,498,500 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 13,786 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,411,466 円　　　　（　 9,656 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	大分Ｚ２１公賃　　　　-15	1,895 ( 1,891)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,895	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,855 円/㎡　月額支払賃料（　 1,850 円/㎡）　基準階 1 F B
b	大分Ｚ２１公賃　　　　-16	1,671 ( 1,667)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,759
c	大分Ｚ２２公賃　　　　-7	2,392 ( 2,342)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,981

大分 5-26　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	190,500 円	38,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	208,620 円	6,954,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 379,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 314,300 円	38,100,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	38,100 円	38,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	38,100 円	38,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,169,120 円　（　　　　　　 1,761 円／㎡）　　（経費率　　 18.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9711

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	38,100,000 円	設計監理料率　 137,000 円／㎡　×　 270.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0768	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0603 ×　 40 ％　＋　0.0797 × 30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,926,080 円（　　　　　 4,407 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,411,466 円
②総費用	1,169,120 円
③純収益　①－②	5,242,346 円
④建物等に帰属する純収益	2,926,080 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,316,266 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,249,326 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,388 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 45,904,612 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 69,100 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出
大分 5-26　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大分 5-26

大分県

大分

氏名

不動産鑑定士　田中　利行

TEL.

鑑定評価額

67,100,000 円

１㎡当たりの価格

101,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	77,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月17日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大分市下郡北３丁目４５６番｢下郡北３－２６－８｣				②地積　(㎡)	664 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２住居 (60,200) （その他） (70,200)
	1:1.5	店舗Ｓ1	低層の店舗等が建ち並ぶ県道沿いの路線商業地域	東30m県道、背面道	水道、ガス、下水	牧 1.4km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 30 ｍ、南 170 ｍ、北 280 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 21.0 ｍ、奥行　約　　 32.0 ｍ、規模　　 670 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

３０ｍ県道

交通

施設

牧駅南西方

1.4km

法令

規制

２住居
(70,200)

⑤地域要因の将
　来予測

下郡地区を縦貫する幹線県道沿道部の路線商業地域で、交通量が多く商況は概ね堅調に推移している。地域南方
で庄の原佐野線の整備が進められており、将来的な利便性向上期待から、地価はやや上昇傾向と予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 103,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 70,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、中心部周辺から郊外の幹線道路沿いの路線商業地域である。主な需要者は、幹線道路沿いに店舗展開し
ている地元企業及び県外企業である。宗麟大橋の開通による駅南地区へのアクセス性の向上と、庄の原佐野線の延伸に
よる将来性期待もあり、周辺では高値取引も見られる。取引規模による差が大きく、需要の中心となる価格帯は見いだ
し難いが、取引単価としては９万円から１２万円／㎡程度が意識されているものと推測される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は下郡地区の幹線道路沿道部に位置する取引事例による価格等を重視して試算したもので、実証性並びに信頼
性の高い試算価格として求められた。収益価格は周辺の賃貸不動産の需給動向及び路線商業地の賃料水準等を反映しや
や低位に求められた。実証性及び規範性の高い比準価格を重視して、収益価格をやや関連づけ、代表標準地との均衡に
留意した上で、鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、既成市街地のため積算価格は求めなかった。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　大分 5-29 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 70,400 円／㎡

[100.6]
100

100
[100.0]

100
[ 72.4]

[103.0]
100

101,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     98,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍により一部に弱さが残るものの、金
融緩和等により地域経済は緩やかに持ち直し
つつある。

地域要因に大きな変化はないが、宗麟大橋の
開通や、庄の原佐野線整備事業による利便性
向上期待等から地価はやや上昇傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -29.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

大分 5-26　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	大分Ｚ２２公 -18	大分市		更地	（　）	長方形	北18m県道、東4m、角地		２住居 (70,200)
b	大分Ｋ２２公 -18	大分市		更地	（　）	台形	東20m県道、中間画地		近商駐車付置義務 (90,200)
c	大分Ｔ２１調 -30	大分市		更地	（　）	ほぼ整形	北22m市道、東10.2m、角地		工業 (70,200)
d	大分Ｉ２１調 -12	大分市		更地	（　）	長方形	西20m市道、北12m、角地		工業 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 92,747	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	90,676	100 [ 92.1]	98,454	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	101,000
b	(　 ) 96,182	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	96,855	100 [ 96.9]	99,954		103,000
c	(　 ) 92,367	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 96.8]	97,329	100 [ 95.9]	101,490		105,000
d	(　 ) 141,963	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	141,136	100 [ 106.0]	133,147		137,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -6.0
a	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -6.0
c	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 -3.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +6.0
d	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 103,000 円／㎡]

大分 5-26　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,452,107	1,169,720	5,282,387	2,926,080	2,356,307	（　0.9711） 2,288,210	（ 5.1 - 0.2 ） 4.9％
	⑧収益価格	46,698,163 円　　　　（　 70,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大分 5-26　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	270.00	Ｓ1	270.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居	70 ％	200 ％	200 ％	664 ㎡	20.8 m x 32.0 m	前面道路：県道　 30.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平家建の低層店舗が多い路線商業地域であるため、平家建店舗（一棟貸し）を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

平家建建物の一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括～ 1	店舗	270.00	100.0	270.00	1,800	486,000	6.0	2,916,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		270.00	100.0	270.00		486,000		2,916,000
								0

⑨年額支払賃料	486,000 円　×　12ヶ月　＝　 5,832,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 270.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	8,000 円／台　×　 12 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,152,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されるため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,832,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 1,152,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 558,720 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,425,280 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,916,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 26,827 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,452,107 円　　　　（　 9,717 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	大分Ｑ２２公賃　　　　-21	1,498 ( 1,495)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,873	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,809 円/㎡　月額支払賃料（　 1,800 円/㎡）　基準階 1 F B
b	大分Ｑ２２公賃　　　　-22	2,064 ( 2,055)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [110.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,876
c	大分Ｑ２２公賃　　　　-26	1,834 ( 1,829)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [110.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,755

大分 5-26　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	190,500 円	38,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	209,520 円	6,984,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 379,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 314,300 円	38,100,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	38,100 円	38,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	38,100 円	38,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,169,720 円　（　　　　　　 1,762 円／㎡）　　（経費率　　 18.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9711

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	38,100,000 円	設計監理料率　 137,000 円／㎡　×　 270.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0768	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0603 ×　 40 ％　＋　0.0797 × 30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,926,080 円（　　　　　 4,407 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,452,107 円
②総費用	1,169,720 円
③純収益　①－②	5,282,387 円
④建物等に帰属する純収益	2,926,080 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,356,307 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,288,210 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,446 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 46,698,163 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 70,300 円／㎡）